Emissioni di fumi e vapori

Le emissioni di fumi e vapori da parte di un’unità commerciale che rechino disturbo a tutti i condòmini possono integrare il reato di ‘getto pericoloso di cose’ ex art.674 c.p.

Cassazione penale 01 luglio 2015 n.27562

Solitamente il problema delle immissioni, assai rilevante nell’ambito condominiale, viene trattato in sede civile.

Stante il disposto dell’art.844 cod.civ., sono vietate le immissioni di fumo, rumori, scuotimenti e simili che risultino intollerabili, tenendo conto comunque dello stato dei luoghi, delle ragioni della produzione e della priorità dell’uso

L’articolo 844 del Codice civile non detta un criterio univoco e prestabilito per determinare fino a quando si debba tollerare le immissioni odorose del condomino vicino: il giudizio del giudice, basato sul suo prodente apprezzamento, possibilmente all’esito di idonei accertamenti tecnici, potrebbe variare e la stessa fonte di disturbo potrebbe essere valutata in modo differente. Il condòmino danneggiato dalle immissioni intollerabili è legittimato a chiedere al giudice civile di proibire al vicino la prosecuzione della sua attività e di condannarlo al risarcimento dei danni, anche non patrimoniali.

In ogni caso il condòmino (o il suo conduttore) che, nell’esercizio di un’attività commerciale, determini l’emissione nell’atmosfera di fumi e vapori nauseabondi, al punto da determinare disagio in capo a tutti i condomini dello stabile, che sono costretti a tenere le finestre chiuse, può arrivare a commettere il reato di getto pericoloso di cose come statuito dalla Sentenza in commento. Quanto sopra è ancor più vero se i vapori illeciti provengono da una canna fumaria che è in aperto contrasto con le leggi sanitarie vigenti come era accaduto nel caso concreto. Il reato di getto pericoloso di cose viene punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a duecentosei euro.

Negli ultimi tempi la giurisprudenza penale è molto più sensibile che in passato al problema delle immissioni con la conseguente interpretazione estensiva del concetto di “getto pericoloso di cose” di cui all’art.674 c.p.

Carlo Patti, Consulente Legale ANACI Roma

Riscaldamento centralizzato in condominio

Contabilizzazione, termoregolazione e distacco.

Linee guida del CSP Roma sull’applicazione della normativa in tema di contabilizzazione, termoregolazione e distacchi

All’approssimarsi di ogni nuova stagione invernale iniziano i problemi connessi al riscaldamento. Quest’anno, dopo l’entrata in vigore del Dlgsl 102/14 e quindi della norma UNI 10200 le cose – se possibile – sono ancora più complicate.
Individuiamo delle linee guida per gli Amministratori che debbono operare all’interno di in quadro normativo  quanto meno di difficile interpretazione.

LE NOVITA’ DEL DLGSL 102/14

Il Decreto legislativo 102 del luglio 2014, recependo le Direttive europee volte al contenimento del consumo energetico e all’emissione dei  gas serra (e per questo non prorogabile, come invece spesso si sente auspicare con approccio troppo italian style), ha introdotto all’art. 9 l’obbligo di realizzare entro il 31/12/2016 su tutto il territorio nazionale la termoregolazione e la contabilizzazione del calore prelevato dal singolo utente finale (condòmino), imponendo anche l’adozione di specifici criteri per la ripartizione delle spese, a valere dall’entrata in vigore del decreto (luglio 2014) anche per gli impianti in cui la contabilizzazione era stata già installata.

Sono previste sanzioni da 500.00 a 2500.00 euro per chi non ottemperi alla installazione nei termini previsti e anche per chi non adotti i criteri imposti per la ripartizione delle spese.

La contabilizzazione del calore al singolo appartamento può essere fatta in due modi: attraverso l’applicazione di contatori a lettura diretta (negli impianti cosiddetti ad anello o a zone); o – dove ciò non sia possibile o risulti non efficiente sotto un profilo economico (impossibilità  attestata con relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato) – mediante applicazione di  ripartitori su ciascun corpo scaldante (contabilizzazione indiretta, negli impianti cosiddetti a colonna).

Una condizione esimente all’obbligo di installare la contabilizzazione anche in questa seconda modalità è contenuta nella lettera c) dell’art. 9 ove si dice testualmente che l’obbligo sussiste “salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. In tali casi sono presi in considerazione metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore”. “Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato”, sulla base di quanto indicato all’art. 16 punto 7 in tema di SANZIONI.

Da ciò ne deriva che – in ogni caso – il PROGETTISTA o TECNICO abilitato deve intervenire per affermare l’eventuale impossibilità di applicazione dei contatori o ripartitori e quindi suggerire le soluzioni tecniche che costituiscano “metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore individuale”.

Lo scopo infatti della normativa dichiarato all’art. 1 è quello di rendere il consumo volontario attribuibile direttamente a ciascun utente così da indurlo a risparmiare individualmente – con ovvie ripercussioni sul consumo e sul risparmio collettivo.

In altre parole: attraverso la misurazione del calore volontario i cui costi sono addebitati direttamente al singolo si induce un circolo virtuoso tale per cui il singolo è portato a risparmiare (o razionalizzando i consumi con l’utilizzo della termoregolazione che efficienta il consumo garantendo il confort necessario, oppure con l’adozione di NUOVI sistemi di protezione dell’involucro disperdente – quali cappotti termici, sostituzione di infissi, ecc.) e la somma dei risparmi dei singoli costituisce il risparmio collettivo.

Lo scopo della norma è dunque responsabilizzare (addebitandogliene direttamente i costi)l’utente del servizio. Tali costi devono essere quantificati con sistemi di calcolo del consumo quanto più precisi possibile, individuati normativamente nella contabilizzazione (diretta o indiretta, e – ove questa non fosse possibile – in sistemi alternativi indicati dal progettista), che ha dunque la funzione di poter attribuire con certezza al singolo utente il costo relativo al suo consumo VOLONTARIO.

Affermare che esiste un consumo volontario implica necessariamente  l’esistenza di un CONSUMO INVOLONTARIO.

Qui interviene a sostegno la norma UNI 10200 specificamente richiamata nel dlgsl 102/14 e quindi anche essa assurta a criterio TECNICO LEGALE COGENTE.

La norma UNI 10200:2013 chiarisce l’esistenza di consumi volontari e di consumi involontari e li definisce sostanzialmente cosi:

•    consumi volontari, dovuti all’azione volontaria dell’utente mediante i dispositivi di termoregolazione (valvola termostatica o termostato), che vanno ripartiti in base alle indicazioni fornite dai dispositivi (letture) atti alla contabilizzazione del calore (contatori, ripartitori e altri sistemi);

•    consumi involontari, ovvero quelli indipendenti dall’azione dell’utente e cioè principalmente le dispersioni di calore della rete di distribuzione, che vanno ripartiti in base ai millesimi calcolati secondo il fabbisogno di energia termica utile (UNI 11300).

Per poter individuare la quota da ripartire a millesimi in passato determinata dall’assemblea) e i millesimi di riscaldamento sulla base del fabbisogno energetico (in passato rapportati invece alla potenza termica installata nella singola unità immobiliare) oggi occorre affidare ad un tecnico abilitato il calcolo del fabbisogno di energia termica utile ad ogni singola unità immobiliare (per consentire di ottenere una temperatura standard di 20°) che andrà a costituire il valore millesimale attribuibile a quell’appartamento, indipendentemente dalle superfici radianti installate.

Questi nuovi millesimi saranno il criterio di ripartizione:
a)  delle spese di gestione del servizio di riscaldamento;
b)  di tutte le spese di manutenzione e conduzione ( terzo responsabile, estintori, lettura e ripartizione contabilizzatori,  ecc.);
c)  di tutte le spese relative alla dispersione dell’energia totale consumata (una percentuale della spesa energetica totale – cioè combustibile + energia elettrica – calcolata dal Tecnico sul singolo impianto, ovvero differenza tra la spesa energetica totale e il consumo volontario di tutti gli utenti).

Poiché le sanzioni previste colpiscono anche coloro che non applichino tali criteri di ripartizione (ciò anche per gli impianti esistenti già dotati di contabilizzazione) è giocoforza provvedere immediatamente all’affidamento ad un tecnico abilitato del calcolo dei nuovi millesimi secondo la norma UNI 10200, da utilizzare fin dalla ripartizione dei costi della pregressa gestione 2014/15.

Per quanti invece non abbiano ancora la contabilizzazione, sorge l’esigenza di dare immediato impulso alla progettazione di tale impiantistica con il correlativo calcolo dei nuovi millesimi.

L’obbligo della progettazione anche per la sola applicazione del sistema di contabilizzazione e termoregolazione  scaturisce dall’art. 26 comma 3 della legge 10/91 che recita: “Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.” (l’impianto di riscaldamento è un impianto non di processo ndr).

La progettazione della termoregolazione e contabilizzazione deve essere affidata dunque ad un professionista abilitato, il quale dovrà mappare i radiatori esistenti  per consentire una corretta programmazione dei singoli contabilizzatori, ovvero certificare il coefficiente di conversione delle unità di consumo che saranno rilevate dai singoli ripartitori. Il progettista  dovrà altresì predisporre i millesimi per ripartire la quota dei consumi involontari.

Dopo l’applicazione del sistema di contabilizzazione e termoregolazione (anche in assenza di ulteriori opere di riqualificazione dell’impianto) la ditta esecutrice dovrà rilasciare apposita dichiarazione di conformità alla norma e al progetto.

Si badi bene che sia negli impianti di contabilizzazione esistenti che in quelli di nuova realizzazione, la dichiarazione di conformità e le mappature (o la valutazione dei coefficienti di conversione) sono essenziali alla corretta applicazione dei criteri di ripartizione dei costi e quindi ad evitare il rischio delle sanzioni.

Infatti per far sì che ciascuno paghi i costi esclusivi del proprio prelievo VOLONTARIO è fondamentale che tale prelievo volontario sia misurato in modo ineccepibile e corretto. Ciò è possibile soltanto applicando i ripartitori o i contatori secondo la regola dell’arte (certificata dalle Ditta installatrice)  e soltanto attraverso la conversione delle unità di consumo segnate da ogni ripartitore opportunamente programmato (secondo la norma UNI 10200:13 ) o secondo coefficienti adeguati al singolo radiatore (secondo la norma UNI 10200:15).

DISTACCO

Da tutta la dissertazione in merito alla corretta ripartizione e attribuzione dei costi; alla distinzione tra prelievo volontario e involontario; all’obbligatorietà delle norme volte al contenimento energetico sembrerebbe ovvio trarre le conclusioni che:

1) la realizzazione di impianti autonomi aggiuntiva rispetto all’impianto centralizzato (operantesi mediante distacco del singolo dall’impianto condominiale e realizzazione di autonomo impianto) è in linea di massima contraria al contenimento energetico;

2) nella gestione dell’impianto centralizzato esistono costi involontari, indipendenti dal fatto che alcuni possano non utilizzare il riscaldamento (o per non uso o per distacco) e quindi esiste sempre e comunque una spesa involontaria da ripartire sui singoli, ancorché con consumi volontari pari a zero;

3) il distacco dall’impianto centralizzato dovrebbe essere disincentivato o addirittura escluso (vedi anche riferimento al DPR 2/4/09 n.59 art. 4 comma 9 che assume che sia  preferibile mantenere negli edifici con almeno 4 unità immobiliari servite da impianto centralizzato, l’impianto esistente e che l’eventuale causa di forza maggiore a giustificazione della realizzazione di impianti autonomi debba essere  dichiarata nella relazione di cui all’art. 2) in quanto contrario al contenimento energetico.

Invece, l’art. 1118 c.c. riformato recita testualmente “il Condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso è tenuto a concorrere esclusivamente alle spese di manutenzione straordinaria e per la conservazione e messa a norma dell’impianto”.

Non si può non cogliere una palese contraddizione, solo parzialmente mitigata da quelle due condizioni che però – in prima battuta – nelle recentissime prime pronunce giurisprudenziali post riforma non sembrano essere tenute nel debito conto.

Infatti se sotto il profilo dello squilibrio al funzionamento potrebbe in teoria trovarsi un Tecnico che riesca a dimostrarne l’inesistenza (o almeno l’inesistenza in misura NOTEVOLE); è certo invece che – grazie  a quanto disposto dalla UNI 10200 – un consumo involontario esiste sempre e comunque.

Se quel consumo involontario non viene sostenuto per la sua quota parte millesimale dal condomino che si distacca è inevitabile che quel consumo ricada sugli altri.

Con ciò stesso facendo venir meno una delle due condizioni necessarie alla legittimità del preteso distacco.

Ricapitolando dunque:

negli impianti con contabilizzazione già esistente:

OCCORRE CONVOCARE IMMEDIATAMENTE L’ASSEMBLEA PER DARE MANDATO (maggioranza ordinaria 1/3) AD UN TECNICO ABILITATO DI REDIGERE LE NUOVE TABELLE DI FABBISOGNO ENERGETICO, SECONDO IL DISPOSTO DELLA  NORMA UNI10200 RICHIAMATA DAL Dlgsl 102/14.

Nella relazione d’accompagnamento alla convocazione l’Amministratore avrà cura di sottolineare:
a) che i nuovi criteri sono OBBLIGATORI FIN DALLA STAGIONE 2014/15 E CHE I CRITERI DETTATI DALLA NORMA UNI 10200 NON SONO DEROGABILI;
b) le sanzioni previste per gli inadempienti.

Le nuove tabelle così calcolate saranno acquisite e recepite dall’Assemblea nel momento stesso in cui sarà approvato il consuntivo della gestione 2014/15.

Negli impianti ove non è esistente la contabilizzazione:

Occorre convocare quanto prima l’Assemblea per deliberare, in tempo utile per la scadenza del 31/12/2016, l’ affidamento a Tecnico abilitato (con maggioranza ordinaria 1/3) della progettazione dell’impianto con eventuale riqualificazione volta al contenimento energetico e determinazione delle tabelle millesimali secondo UNI 10200.

per le eventuali comunicazioni di nuovi distacchi:

–  richiesta da parte dell’Amministratore:

a) di una relazione tecnica che attesti la legittimità del preteso distacco secondo quanto previsto dall’art. 1118 c.c. prima di consentire l’abbassamento dell’impianto per eseguire i lavori;
b) della nuova diagnosi energetica dell’edificio in base quanto disposto dai DECRETI ATTUATIVI (IN VIGORE IL 01.10.2015) DELLA LEGGE 90/2013 (legge di Conversione, con modificazioni, del decreto-legge 4 giugno 2013 n. 63 Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia) che all’art. 5.3 DELL’ALLEGATO 1 AL D.M. C.D.“REQUISITI MINIMI” “5.3 Requisiti e prescrizioni per la riqualificazione degli impianti tecnici“ prevede che: «Nel caso di ristrutturazione o di nuova installazione di impianti termici di potenza termica nominale del generatore maggiore o uguale a 100 kW, ivi compreso il distacco dall’impianto centralizzato anche di un solo utente/condomino, deve essere realizzata una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi (investimento, esercizio e manutenzione). La soluzione progettuale prescelta deve essere motivata nella relazione tecnica di cui al paragrafo 2.2, sulla base dei risultati della diagnosi.»

–   immediata comunicazione all’assemblea anche ai sensi dell’art. 1122 comma II della relazione prodotta, per consentirne la valutazione da parte dell’assemblea o da parte di Tecnico all’uopo incaricato.

per le eventuali richieste di sospensione del pagamento pattuito sulla base di precedenti accordi o previsioni regolamentari da parte di condomini già distaccati ante riforma:

richiesta da parte dell’Amministratore di una relazione tecnica che attesti la legittimità della pretesa esenzione totale dalle spese ordinarie (secondo quanto previsto dall’art. 1118 c.c.) e del successivo dlgsl 102/14;

immediata comunicazione all’assemblea della richiesta avanzata e della eventuale relazione prodotta, per consentirne la valutazione da parte dell’assemblea o da parte di Tecnico all’uopo incaricato della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1118 c.c. in funzione del dlgsl 102/14.

Va tenuto comunque ben presente che la richiesta di sospensione del pagamento già in precedenza pattuito per accordi o sentenze o previsioni regolamentari incontra un duplice ordine di ostacoli: il primo è la derogabilità dell’art.1118 co.4 cod.civ. e la sua entrata in vigore solo a far data dal 18 giugno 2013. L’art.1118 c.4 non viene annoverato fra le norme inderogabili e dunque, solo a tale primo proposito, possono ritenersi ancora vincolanti le pattuizioni o, a maggior ragione, le sentenze già intervenute in punto di determinazione della contribuzione. D’altronde la sopravvenienza della norma in questione, oltreché dispositiva e derogabile, deve ritenersi volta a disciplinare solo le situazioni successive alla sua entrata in vigore e non le precedenti.

Il secondo ordine di ostacoli è posto dalla cogenza e imperatività del D.Lgs.102/2014 e delle norme dettate in materia di attribuzione delle quote di spesa. Ne consegue che tale strumento normativo non risulta derogabile e, pur in assenza di specifiche pronunce sul punto, potrebbe ritenersi che tale imperatività (a differenza dell’art.1118 co.4 cod.civ.)  comporti il superamento delle statuizioni pregresse, con conseguente inaccoglibilità della richiesta di sospensione del pagamento della quota e attribuzione della quota come determinata dalle nuove tabelle.

Centro studi provinciale ANACI Roma

Parcheggi condominiali

Le problematiche più comuni alla luce della giurisprudenza.

I maggiori contrasti che interessano i rapporti condominiali sono caratterizzati da conflitti che riguardano la modalità di gestione delle proprietà comuni, sia in termini quantitativi che qualitativi e si verificano quando i proprietari, o soggetti da questi legittimati e tali nei confronti dell’ente, ritenendosi titolari esclusivi di diritti che invece appartengono in pari misura alla collettività, si comportano in modo poco civile, manifestando indifferenza ed arroganza nei confronti degli altri partecipanti al condominio.
Non sfuggono a questa realtà i ricorrenti litigi che hanno ad oggetto anche le modalità di utilizzo degli spazi comuni destinati al parcheggio di autovetture e motocicli nelle aree comuni (autorimesse, cortili, viali condominiali, piani piloty e così via) e le innumerevoli sentenze, di legittimità e di merito, che affrontano questa tematica sono la prova di quanto la questione sia sempre di attuale interesse.
Il punto di partenza per un esame complessivo di tale quadro, non certo di scarso rilievo, è la consapevolezza di un dato di fatto imprescindibile: ovvero che moltissimi edifici sono stati costruiti in tempi remoti, allorché il numero e le dimensioni delle macchine potevano essere facilmente assorbiti da un garage condominiale, mentre attualmente non solo le famiglie molto spesso sono proprietarie di almeno due autovetture, ma gli stessi componenti del nucleo possiedono anche motocicli, per i quali chiedono o pretendono di trovare uguale collocazione nell’autorimessa comune.
La nutrita casistica giurisprudenziale che si va ad esaminare evidenzia situazioni tutte meritevoli di attenta puntualizzazione.

La barriera per le liti condominiali è senza dubbio l’uso corretto del bene comune.
L’uso dell’autorimessa comune, così come degli altri spazi esterni finalizzati alla sosta degli autoveicoli e simili, rientra nell’ambito di applicazione dell’1102 c.c.: norma concernente la comunione in generale ma pienamente valida, per la sua compatibilità, anche nel pianeta condominio.
Secondo il dettato legislativo ciascuno può utilizzare il bene comune secondo le proprie esigenze, ma con il duplice obbligo di rispettare il diritto al pari uso da parte degli altri condomini e di non mutarne la destinazione.
La norma è oggetto di interpretazione giurisprudenziale consolidata nel tempo nel senso che il pari uso non deve essere inteso “nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione” (da ultimo Cass. 14 aprile 2015, n. 7466). E, più specificamente, “l‘uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare” (Cass. 27 febbraio 2007, n. 4617).
Tale bilanciamento, tuttavia, può essere modificato per effetto di un “uso più intenso” e cioè quantitativamente maggiore, ma sempre rispettoso del limite previsto dall’art. 1102 c.c., che si considera superato allorché detta intensità sconfini nell’esercizio di una vera e propria servitù. Nella fattispecie in esame tale circostanza si potrebbe realizzare, ad esempio, nel momento in cui un condomino, con regolarità, parcheggiasse nel garage condominiale o negli spazi esterni a tale servizio destinati, non una ma due macchine.
Sempre in relazione al concetto di pari uso è stato chiarito dalla Suprema Corte (sent. 16 gennaio 2014, n. 820) che la misura del godimento di un bene comune non è certamente rapportabile alla quota maggiore o minore di proprietà del singolo condomino, come risultante dalle tabelle millesimali dalle quali è totalmente sganciata per tale profilo. Per intenderci: il condomino che ha più millesimi non può pretendere di utilizzare in misura maggiore l’autorimessa condominiale, mentre sarà chiamato a pagare le spese relative alla gestione del bene stesso secondo la propria quota.

Trasformare un cortile od un giardino in parcheggio è innovazione o modificazione della cosa comune?
La legge n. 220/2012 di riforma del condominio, al fine inquadrare le modificazioni delle destinazioni d’uso in un ambito legislativo, con l’art. 1117ter ha introdotto una norma specifica che limita tali interventi alla necessità di soddisfare esigenze di interesse condominiale, ma nel rispetto di determinati atti propedeutici, quali l’approvazione di una delibera assembleare, adottata con una maggioranza più che rilevante e pari ai quattro quinti sia dei partecipanti al condomini, sia dei millesimi di proprietà. Stante l’importanza dell’opera, inoltre, l’avviso di convocazione dell’assemblea deve rimanere affisso, per non meno di trenta giorni consecutivi, in uno spazio condominiale ove lo stesso sia più facilmente visibile e deve essere, comunque, trasmesso ai condomini tramite lettera raccomandata o mezzi equipollenti e ricevuto almeno venti giorni prima dell’assemblea. A pena di nullità l’avviso deve indicare le parti comuni oggetto di modificazione e la nuova destinazione impressa, che non è immune dal rispetto della stabilità o sicurezza del fabbricato e del decoro architettonico.
La ratio ispiratrice della norma è palese: evitare che un’esigua maggioranza o addirittura un solo condomino pongano ostacoli ad un percorso necessario ed utile alla collettività, considerato che nel passato per alcuni tipi di interventi modificativi si parlava di unanimità di consensi.
Per quanto di nostro interesse il problema che si pone ora è quello di vedere se la nuova destinazione del cortile comune a spazio per il parcheggio delle autovetture sia inquadrabile nella fattispecie disciplinata dall’art. 1117ter, o piuttosto in quella regolamentata dall’art. 1120 c.c.
Posto che la giurisprudenza è concorde nel ritenere che la funzione principale del cortile sia quella di dare aria e luce agli appartamenti dello stabile di cui costituisce spazio accessorio anche in termini di destinazioni (per tutte Cass. 9 giugno 2010, n. 13879), gli stessi giudici di legittimità (pur con decisione avente ad oggetto fatti antecedenti all’entrata in vigore della nuova normativa) hanno affermato che “la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, quinto comma, c.c., non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all’utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni” (Cass. 15 giugno 2012, n. 9877).
La decisione non sembra confliggere con la novità introdotta dall’art. 1117ter, poiché nel caso di cui ci stiamo occupando il cortile, se da un lato non perde la sua natura e funzionalità originaria, dall’altro, tramite la sua destinazione aggiuntiva, consente ad ogni condomino di utilizzarlo al meglio nell’interesse della collettività, senza per questo che la modificazione realizzi un restringimento dei diritti dei singoli su tale area.
Detto questo, tuttavia, occorre tenere anche presente sia la sussistenza di un eventuale regolamento condominiale contrattuale che imprima al cortile una specifica destinazione, sia la circostanza di fatto che la trasformazione dell’area in spazio di sosta per le autovetture non vada ad incidere sui diritti dei singoli quali derivanti dai relativi atti di acquisto (come ad esempio nel caso in cui tale uso ostacoli, in modo permanente, l’accesso ad alcuni locali utilizzati ad autorimesse, oppure qualora la sosta determini problemi attuali di immissioni sonore o di fumo in danno alle abitazioni che eventualmente si venissero a trovare con finestre o porte occupate dalle automobili).
Diverso, invece, appare il caso in cui ad essere modificato sia un giardino condominiale. In tal caso, infatti, si ritiene che la fattispecie rientri, pienamente, nell’ambito applicativo dell’art. 1117ter. Ed invero, assodata la sussistenza della necessità di realizzare esigenze di interesse condominiale, rimane il fatto che l’area verde con una radicale modificazione perderebbe le sue caratteristiche, trasformandosi in un “quid novi” tramite interventi edilizi strutturali e la sottrazione di un bene comune all’uso ed al godimento di tutti condomini e dei loro familiari.
A questo proposito giova ricordare che con una risalente decisione rimasta, peraltro, valida nel tempo perché priva di pronunce contrarie successive, la Suprema Corte aveva affermato che “In tema di condominio degli edifici, l’utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un’area comune alberata, originariamente goduta come ‘parco- giardino’, in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120 primo comma e 1136 quinto comma c. c.), ma postula l’unanimità di tutti i condomini” (Cass. 14 novembre 1977, n. 4922).
Diverso, invece, sempre secondo la Corte Suprema, il caso in cui la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, devesse interessare una estensione limitata dello spazio verde rispetto alla superficie complessiva, nel quale si trovino anche alberi di alto fusto. Nella fattispecie, infatti, non si tratterebbe di innovazione vietata dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, in quanto da essa deriverebbe una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condòmini (Cass. 12 luglio 2011, n. 15319).
Tuttavia, in questo quadro, non si può non evidenziare che la formula utilizzata dal legislatore, “esigenze di interesse condominiale” appare, ancora una volta generica e – come tale – foriera di libera interpretazione da parte del Giudicante, con la conseguenza che, nel prossimo futuro, ci si potrebbe trovare di fronte ad una giurisprudenza non univoca.
In questo senso ciò che ci sentiamo di affermare è che la ratio ispiratrice della norma sia quella di salvaguardare un interesse concreto della collettività e realizzabile solo attraverso il mutamento di destinazione dell’uso. Nel caso di cui ci stiamo occupando, pertanto, tale necessità si potrebbe verificare allorché l’immobile, privo di autorimessa comune, si trovi in una zona ad alta concentrazione commerciale ed i condomini abbiano quotidianamente difficoltà a trovare parcheggio. Mentre tale esigenza potrebbe sussistere allorché il giardino venisse sacrificato per creare nuovi posti macchina, aggiuntivi a quelli esistenti e destinati a doppie autovetture.

Abbandono di auto e moto negli spazi adibiti a parcheggio.
Non di rado si verifica la circostanza che veicoli e motocicli siano abbandonati dai legittimi proprietari, che scambiano il garage condominiale per un deposito. Può capitare sia per le autovetture non utilizzate per anni e che assumono l’aspetto di beni da rottamare, occupando in modo permanente un posto altrimenti fruibile, sia per i vecchi motorini lasciati in un angolo del locale comune. Talvolta, ma neppure tanto raramente, accade che il legittimo proprietario abbia anche venduto l’appartamento senza preoccuparsi di liberare il garage del proprio rifiuto.
In questo caso quali sono le procedure da seguire per liberare l’autorimessa senza porre in atto comportamenti illegittimi?
La più recente giurisprudenza penale, ha affermato che “in tema di gestione dei rifiuti, deve essere considerato “fuori uso” in base alla disciplina di cui all’art. 3 del D.Lgs. n. 209 del 2003, sia il veicolo di cui il proprietario si disfi o abbia deciso o abbia l’obbligo di disfarsi, sia quello destinato alla demolizione, ufficialmente privo delle targhe di immatricolazione, anche prima della materiale consegna a un centro di raccolta, sia quello che risulti in evidente stato di abbandono, anche se giacente in area privata”.
Dalla decisione, che ha equiparato la giacenza di un’auto in un’area pubblica a quella in un’area privata che, nel nostro caso, può essere tanto il cortile condominiale quanto il garage comune, emerge che un’auto può definirsi rifiuto sia quando il proprietario con il suo comportamento protratto dimostri di non volersene più servire, sia nel caso – ancora più evidente – in cui il veicolo non sia più in grado di circolare. Al verificarsi di tale situazione, quindi, il proprietario non può – senza correre il rischio di essere sottoposto alle relative sanzioni – abbandonare in un’area condominiale il proprio veicolo lasciandolo al proprio destino e determinando una lesione degli altrui diritti.
Come fare per liberare l’area così illegalmente occupata?
La Corte di Cassazione (sent. 16 gennaio 2014, n. 820) ha affermato che l’assemblea non può deliberare di rimuovere il mezzo con l’intervento del carro attrezzi ponendo le spese a carico del proprietario dell’autovettura. Questo neppure qualora sia stato modificato il regolamento del condominio, introducendo una norma in tal senso e che superi l’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice del condominio che sanziona, in via pecuniaria, i comportamenti che violano il regolamento stesso. Ha osservato, infatti, la Corte che la norma prevede solo sanzioni pecuniarie (ora elevate fino ad € 200 e in caso di recidiva fino ad € 800), talché non sarebbe consentito introdurre sanzioni diversamente afflittive che si tradurrebbero nel consentire, in ambito condominiale, un diritto di autotutela. Ovviamente ed a maggior ragione un singolo condomino non potrà mai determinarsi unilateralmente a procedere alla rimozione, tramite società specializzata, alla rimozione dell’automezzo (Cass. 09 febbraio 2011, n. 3180).
Nella situazione di cui ci stiamo occupando, pertanto, l’amministratore dovrà invitare l’interessato a rimuovere spontaneamente l’autoveicolo abbandonato in sosta ovvero non concretamente utilizzabile ed applicare, quindi, le sanzioni previste dall’art. 70 citato. Nel caso di comportamento perseverante, sempre tenendo conto delle preclusioni di legge e sussistendone le condizioni, si potrà ricorrere al Giudice per chiedere un provvedimento di urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c., ovvero un provvedimento cautelare ai sensi dell’art.1168 c.c.

Attenzione a non parcheggiare l’auto in “modo selvaggio”, ci possono essere responsabilità penali.
La nota mancanza di educazione ed il non rispetto dei diritti altrui, che connotano sempre più spesso i rapporti condominiali, si manifestano anche allorché i condomini, indifferenti ai richiami dell’amministratore, continuino a parcheggiare le proprie auto o fuori dalle zone delimitate, oppure occupando ripetutamente le aree di manovra od ancora bloccando altri veicoli.
Il condomino che di tale modus agendi faccia regola di vita, deve sapere che è passibile di essere denunciato ai sensi dell’art. 610 c.p. che punisce, con la reclusione fino a quattro anni, colui che “con violenza o minaccia costringe altri a fare, tollerare od omettere qualche cosa”.
Ciò è quanto affermato dalle Sezioni Unite Penali della Cassazione che, con recente decisione, confermativa di altri precedenti, ha ritenuto che “ integra il reato di violenza privata, di cui all’art.610 c.p., la condotta di colui che, avendo parcheggiato l’auto in maniera da ostruire l’ingresso al garage condominiale, si rifiuti di rimuoverla nonostante la richiesta della persona offesa”. Là dove il requisito della violenza o, in alternativa, della minaccia, che potrebbe sembrare discutibile se rapportato alla fattispecie in esame, è stato identificato dai giudici supremi in un qualsiasi mezzo idoneo a privare in modo coattivo il soggetto offeso della liberta di azione (Cass. Sez. Un. 12 marzo 2013, n. 28487. Conf. Cass nn. 603/2011 e 21779/2006).

Uso turnario del garage condominiale
È la soluzione naturale e legittima da adottare quando i posti macchina esistenti non siano in numero tale da coprire il fabbisogno dei condomini, considerando che ciascuno di essi ha il diritto di parcheggiare una sola macchina nello spazio comune. La questione è pacificamente risolta dalla giurisprudenza della Corte Suprema (da ultimo si veda Cass. 19 luglio 2012, n. 12485).

Se il condomino vuole recintare il proprio posto auto.
Può capitare che in un garage condominiale, ove i posti macchina siano delineati con le strisce, numerati ed accatastati individualmente, il proprietario (ma anche l’utilizzatore esclusivo per atto di acquisto), per evitare che altri condomini parcheggino la propria autovettura dove non devono, decida di recintare tale spazio in modo da escludere altri dall’uso abusivo di detto posto.
L’intervento è ammissibile – secondo la giurisprudenza della Corte – a condizione che l’opera sia limitata alla proprietà esclusiva, non invada lo spazio del vicino o quello di proprietà comune e non renda più difficoltose le manovre di parcheggio e salvo il rispetto delle norme regolamentari (Cass. 22 novembre 2011, n. 24645).
La precedente giurisprudenza sul punto è conforme avendo più volte affermato che tale facoltà prende vita dal diritto del proprietario di recintare la proprietà esclusiva, con l’eccezione di costituire servitù negative o di compiere atti emulativi. L’art. 841 c.c., che consente la chiusura del proprio fondo si estenderebbe, secondo la Corte Suprema, anche alle strutture di c.d. box apposti in zone condominiali di parcheggio, ovviamente con il rispetto dei limiti di cui sopra (Cass. 14 marzo 2005, n. 5542 e Cass. 25 maggio 1991, n. 5933. Da ultimo Cass. 16 dicembre 2014 per la fattispecie in cui è stato ritenuto legittimo, nella sussistenza delle predette condizioni, non solo la chiusura a “box” di spazio esclusivo in zona condominiale di parcheggio, ma anche l’apertura di un varco di collegamento con l’adiacente cantina sempre di proprietà esclusiva).

Oggi è possibile installare telecamere nell’autorimessa condominiale a tutela di furti o atti vandalici.
Con l’entrata in vigore della legge n. 220/2012, l’art. 1122ter c.c. ha stabilito che l’assemblea può, con la maggioranza di cui all’art. 1136 secondo comma (maggioranza dei partecipanti al condominio, pari a 501 mm.) deliberare di installare impianti volti a consentire la videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio. E’ comunque necessario che un cartello avvisi della presenza di tale sistema, considerato che il garage condominiale può essere utilizzato anche da soggetti non condomini, quali ad esempio: conduttori, usufruttuari, comodatari ecc.
È controverso, in giurisprudenza e dottrina, se anche al condomino sia consentito installare una telecamera nel garage condominiale che riprenda esclusivamente il proprio posto macchina.
Non sussistendo una normativa specifica sul punto, occorre fare riferimento al provvedimento del Garante della privacy del 10 ottobre 2013 e, quindi, successivo all’entrata in vigore delle nuova legge sul condominio. Il Garante, il quale ha precisato che “quando l’installazione di sistemi di videosorveglianza viene effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali – e le immagini non vengono né comunicate sistematicamente a terzi, né diffuse (ad esempio attraverso web cam) – non si applicano le norme previste dal Codice della privacy”, sicché non è necessario segnalare l’eventuale presenza del sistema di videosorveglianza con un apposito cartello, rimanendo comunque valide le disposizioni in tema di responsabilità civile e di sicurezza dei dati.
In questo caso, pertanto, premesso che dovrebbe realmente sussistere una situazione di pericolo (ad esempio se l’autovettura sia stata oggetto di ripetuti atti vandalici e l’assemblea non abbia deliberato per l’installazione di un sistema condominiale di videosorveglianza), il condomino potrà – con tutte le cautele del caso – installare una telecamera sull’area esclusiva. Ciò comporta, ovviamente, che il posto-auto sia assegnato esclusivamente al singolo condomino (escludendosi, quindi, l’ipotesi di parcheggio in autorimessa comune senza designazione fissa di posti) e che l’angolo di visuale del dispositivo sia limitato alla zona di pertinenza privata, senza inquadrare né porzioni esclusive né condominiali. A maggiore tutela il condomino potrà installare un cartello dal quale risulti che il proprio posto macchina è sorvegliato.

Assegnazione di posti auto e ri-tinteggiatura delle strisce gialle.
È consuetudine che negli ampi spazi condominiali destinati alla sosta delle automobili i posti auto siano delimitati da linee variamente colorate, al di là delle quali il parcheggio è illegittimo. E’ altrettanto naturale che nel tempo dette linee perdano di colore e richiedano di essere, per così dire, rinfrescate. E qui potrebbero sorgere dei problemi se l’aspetto originario non venga rispettato.
Due sono le situazioni da considerare.
Se i posti macchina sono numerati e/o attribuiti ad ogni singola unità abitativa, non è possibile variare la collocazione degli stessi, neppure se nel tempo il parco macchine muti per l’aumento delle dimensioni delle autovetture, circostanza che è attualmente molto frequente.
In questo senso si è espressa la Corte di Cassazione, la quale ha confermato la sentenza del Tribunale in sede di appello che aveva dichiarato che “appartiene alla cornice fattuale di riferimento comune alle parti il fatto che le esigenze di parcheggio dell’odierno ricorrente siano mutate, generando la presente controversia, per aver questi la disponibilità di un’autovettura di maggiori dimensioni… Tale circostanza corrisponde ad una libera scelta di detta parte, la quale però, per i motivi anzi detti, non può provocare cambiamenti nell’uso della cosa comune attraverso l’imposizione giudiziale di un diverso tipo di godimento diretto, vuoi frazionato temporalmente, vuoi realizzato mediante apposite nuove opere”. Rafforzando, la Corte adita tale principio con la seguente pronuncia: “ove il godimento pregresso, sia esso promiscuo o regolamentato in via autonoma tramite delibera dell’assemblea dei condomini adottata a maggioranza…, non sia più possibile per taluno soltanto dei partecipanti, a causa del mutamento puramente elettivo delle sue condizioni personali, questi non può esigere potestativamente nei confronti degli altri una diversa modalità di utilizzazione della cosa comune, in senso turnario ovvero mediante altre soluzioni che impegnino ulteriori e/o differenti parti oggetto di comunione, sia perché il godimento promiscuo è per sua natura modale, di talché il singolo condomino ha l’onere di conformare ai limiti anche quantitativi del bene le proprie aspettative di utilizzo, sia in quanto differenti opzioni di godimento comune possono essere realizzate in via autonoma, ma non già imposte tramite l’intervento eteronomo del giudice, che nello specifico dispone soltanto di poteri interdittivi” (Cass. 11 luglio 2011, n. 15203).
L’altro caso che si può verificare, invece, è quello determinato da un garage condominiale nel quale i posti macchina siano delineati ma senza assegnazione ai singoli, talché ciascuno parcheggia dove trova il posto libero e tutti ne usufruiscono secondo i criteri di cui all’art. 1102 c.c.
In tal caso la regolamentazione e la disposizione potrebbe anche essere variata nel tempo, in conseguenza delle nuove esigenze che, comunque, devono interessare la comunità. Quindi si potrebbe pensare anche ad una differente localizzazione dei posti macchina, ma sempre deliberata dall’assemblea e a condizione che vengano rispettati in pieno i diritti di tutti i condomini.

di Adriana Nicoletti. Pubblicato su Dossier Condominio n.149

Ratifica assembleare

La ratifica assembleare sana la mancata autorizzazione dell’amministratore convenuto

Cass. civ. Sent. 21 aprile 2015, n. 8115

Nel caso in cui un condomino evochi in giudizio il Condominio a titolo di responsabilità per danno cagionato da cosa in custodia o di responsabilità aquiliana, l’amministratore, per resistere in tale giudizio, deve munirsi della preventiva autorizzazione assembleare trattandosi di azioni in riferimento alle parti comuni che esorbitano dalle attribuzioni demandate allo stesso ai sensi dell’art. 1130 cod. civ.

Deve, tuttavia, ritenersi comunque ammessa la costituzione in giudizio senza la predetta autorizzazione purché successivamente intervenga la ratifica da parte dell’organo assembleare. Il principio conferma l’indirizzo consacrato dalle Sezioni Unite con le sentenze 18331 e 18332 del 201. Nella fattispecie, la ricorrente condomina aveva sollevato l’eccezione di inammissibilità del controricorso nel giudizio di cassazione. La Suprema Corte, pur dando atto che al momento della proposizione del controricorso mancava l’investitura da parte dell’assemblea dei condomini, ha rigettato l’eccezione evidenziando che dai documenti prodotti dal Condominio all’udienza pubblica risultava comunque intervenuta la ratifica assembleare proprio in conformità all’insegnamento recato dalle Sezioni Unite.

Dunque la pronuncia, di soli due giorni precedente a quella sopra commentata, si pone in antitesi con quest’ultima a dimostrazione di come il dibattito sulla legittimazione dell’amministratore sia ben lontano da una soluzione definitiva.

Carlo Patti, Consulente Legale ANACI Roma

Mandato difensivo ad un avvocato

L’amministratore ha il potere di conferire mandato difensivo ad un avvocato, nell’ambito del giudizio di impugnazione della delibera assembleare, senza alcuna autorizzazione dell’assemblea e senza alcuna ratifica successiva

Cassazione, Sentenza 23/04/2015 n. 8309

È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 8309 del 23 aprile 2015, secondo la quale l’amministratore del condominio può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può appellare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dello stesso, nell’esercizio delle sue funzioni.

Con citazione, l’attore A chiamava in causa il Condominio B impugnando la deliberazione assembleare nella parte in cui approvata l’esecuzione dei lavori di manutenzione di una parte del tetto di copertura, lamentando che tale deliberazione fosse stata assunta con il voto favorevole di condomini non interessati alla spesa da sostenere, in quanto residenti in un’area diversa da quella interessata dai lavori. Il Condominio, per il tramite dell’amministratore, si costituiva difendendo la legittimità della deliberazione impugnata. In tale occasione l’amministratore nominava di propria iniziativa e scelta il difensore del Condominio.

Può l’amministratore di condominio nominare un avvocato difensore senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea? La Corte, investita della questione, ritiene che la nomina dell’avvocato rientri fra le attribuzioni dell’amministratore. La pronuncia conferma il potere dell’amministratore di conferire mandato difensivo ad un avvocato senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea e senza la necessità che questa ratifichi successivamente l’operato dell’amministratore. La Corte enuncia il principio di diritto sopra riportato, allineandosi ai propri precedenti in materia (Cass. civ. n. 1451/2014): la nomina del difensore rientra tra le attribuzioni proprie dell’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni, in particolare nell’ambito del potere di legittimazione processuale passiva (art. 1130 e 1131 c.c.).

Va segnalato che questo orientamento non è pacifico, seppur rispondente all’opinione tradizionale e consolidata: è infatti contraria l’ordinanza della corte di cassazione (Cass. ord. 12 maggio 2015 n. 9661) nella quale si statuisce che il Condominio può validamente resistere in giudizio solo ove l’amministratore sia a ciò autorizzato dall’assemblea. Si veda anche la sentenza qui di seguito commentata.

Carlo Patti, Consulente Legale ANACI Roma

Crediti imprevisti

In caso di crediti imprevisti, l’amministratore deve fornire al creditore tutti i nominativi dei condomini con l’indicazione delle quote millesimali.

Tribunale di Monza – ordinanza 3 giugno 2015

L’art.63 d.a.c.c. impone all’amministratore di comunicare ai creditori non soddisfatti che lo richiedono i dati dei condomini morosi e consente di agire nei confronti degli adempienti solo dopo l’infruttuosa escussione dei morosi.

Si tratta per l’amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa dei titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale, che delinea un obbligo di cooperazione con i creditori esterni a prescindere dal contenuto del programma interno del suo rapporto di mandato con i condomini.
Il tenore letterale del primo comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile limita però tale obbligo alla comunicazione dei dati dei soli condomini morosi e non legittima affatto l’amministratore a fornire al creditore i nomi e le quote dei condomini in regola con i pagamenti.

Il Giudice del Tribunale di Monza è andato in diverso avviso e ha condannato l’amministratore a consegnare al creditore ricorrente l’anagrafe condominiale completa di tutti i nominativi e delle rispettive quote millesimali.

La decisione in commento opera una netta distinzione tra il credito già deliberato dall’assemblea da quello invece imprevisto che, come tale, non è stato ancora sottoposto ad approvazione. Per il primo trova perfetta applicazione il principio secondo cui il creditore non soddisfatto deve preventivamente escutere il condomino moroso e dunque è imposto all’amministratore solo l’obbligo di consegnargli il nominativo (e millesimi) di questi.

Per i crediti invece non (ancora) deliberati, tutti i condomini sono di fatto tenuti a pagare il credito pro quota millesimale, non sussistendo in tal caso la sussidiarietà di cui all’articolo 63, comma 2 delle disposizioni attuative del Codice civile: da qui il diritto del creditore di pretendere la consegna dell’intera anagrafica dei condomini.
L’ordinanza si spinge però oltre e ritiene che, non essendo dato di conoscere al creditore se rispetto al suo credito ci siano morosi ovvero se neppure si sia deliberato in merito, l’obbligo di comunicazione in capo all’amministratore si estende comunque anche alla intera anagrafica condominiale, ben potendo il creditore cercare tutela in via preventiva.

Afferma ancora l’ordinanza che l’espressione “dati” dei condomini morosi dell’articolo 63, co. 1 d.a.c.c. deve intendersi comprensiva anche delle quote millesimali», essendo esclusa la solidarietà tra i condomini (Cassazione, Sezione unite, 9148/2008) e dovendo il creditore agire pro quota.

Si tratta indubbiamente di un’interpretazione estensiva della legge che appare contrastare non solo con l’esigenza di tutela dei condòmini in regola con i pagamenti, ma anche con l’esigenza di tutela della loro riservatezza.

Se l’art.24 D.Lgs 196/2003 consente il trattamento dei dati personali senza il consenso dell’interessato (in ipotesi, il moroso), l’art.63 d.a.c.c. non autorizza affatto l’amministratore a comunicare al creditore anche i dati del condòmino in regola con i pagamenti.

E pertanto tale eventuale comunicazione richiede il preventivo consenso dell’interessato a norma dell’art.23 della legge a tutela della privacy.

Carlo Patti, Consulente Legale ANACI Roma

Installazione di condizionatori d’aria

L’installazione di condizionatori d’aria che incida sul prospetto dell’immobile costituisce attività edilizia soggetta a d.i.a (ora s.c.i.a.) e deve risultare conforme alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi.

TAR Lazio Sentenza 14 agosto 2015 n.10826

La vicenda muove dalla sanzione pecuniaria di € 516,00 applicata dal Comune di Civitavecchia ad una galleria d’arte che, in difetto di d.i.a. (oggi s.c.i.a.) aveva installato sulla facciata di uno stabile due apparecchiature per il condizionamento d’aria. L’impugnazione del provvedimento sanzionatorio è stata rigettata dal Tribunale amministrativo che ha ritenuto invece legittimo il provvedimento del Comune di Civitavecchia, tenuto conto del vincolo paesistico vigente nel luogo. Il giudice amministrativo ha ritenuto di aderire ad un indirizzo, peraltro non pacifico in giurisprudenza, secondo il quale l’installazione di condizionatori esterni costituirebbe attività edilizia di installazione di impianti tecnologici e pertanto richiederebbe la previa segnalazione certificata denominata S.c.i.a.

Va però segnalato che il d.l. 133/2014 c.d. “sblocca Italia” ha di recente escluso la s.c.i.a. in casi analoghi a quello trattato, pur imponendosi il rispetto degli altri vincoli portati dalla normativa di settore in materia urbanistico-edilizia e paesaggistica-ambientale, cui si rimanda per migliore approfondimento tecnico.

Va qui brevemente sottolineato che il non pacifico indirizzo opinato dal TAR non può fuorviare l’interprete, inducendolo a ritenere la sussistenza e sindacabilità di limiti ulteriori rispetto a quelli posti dal Codice Civile al libero utilizzo della facciata e delle altre parti comuni, trattandosi qui evidentemente di limiti di diritto amministrativo per i quali l’ente pubblico è il solo legittimato alla loro applicazione e all’irrogazione delle sanzioni in caso di violazione.

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Nomina amministratore condominio annullabile

Nomina amministratore condominio annullabile e altri chiarimenti sulla formazione per amministratori di condominio dal ministero

Il sottosegretario alla Giustizia Ferri intervistato dal Sole240re sull’obbligo di formazione degli amministratori di condominio e segnala come senza formazione la nomina dell’amministratore di condominio sia in grave rischio

Amministrazione condominiale

Dal 9 ottobre scorso è entrato in vigore il regolamento che chiarisce l’obbligo di formazione per gli amministratori di condominio, obbligo che riguarda sia la formazione iniziale abilitante alla professione, sia la formazione periodica utile e necessaria al continuo aggiornamento del professionista.

 Il sottosegretario alla Giustizia Cosimo Ferri in una intervista pubblicata sul Sole240re di ieri ha risposto ai molti dubbi posti dalle associazioni professionali in merito alla formazione obbligatoria per amministratori di condominio. Qui di seguito pubblichiamo un sunto delle parole del sottosegretario che ha seguito il decreto e i correttivi alla riforma.

“Se l’amministratore non rispetta l’obbligo di formazione la delibera di nomina è a rischio.”

il decreto ministeriale n. 140 24/09/2014 che impone anche gli amministratori di condominio di seguire corsi per la formazione continua.

I neo amministratori dovranno essere abilitati da enti e istituti di formazione

Gli aspiranti amministratori dovranno avere competenze tecniche approfondite su materie giuridiche e commerciali ed avranno l’obbligo di aggiornamento periodico delle proprie competenze.

I corsi di formazione devono esser svolti da professionisti in campo giuridico ed economico che abbiano esperienza nell’amministrazione di condomini e devono avere un responsabile scientifico che rispetti le linee guida imposte dal decreto ministeriale, che comprende, oltre alle competenze tecniche, requisiti di onorabilità.

Il regolamento sulla formazione degli amministratori di condominio (Decreto del Ministero della Giustizia – n. 140 del 13 agosto 2014 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014)

Il legislatore richiede all’amministratore caratteristiche di onorabilità e professionalità.

I requisiti che deve avere l’amministratore in termini di onorabilità sono simili a quelli richiesti per i concorsi per pubblici ufficiali (notaio e magistrato). Chiaramente tali requisiti devono sussistere non solo all’atto della nomina (o della riconferma), ma anche durante l’incarico e, quindi, il venir meno di uno di essi determina la cessazione dall’incarico.

Ed infatti in applicazione di tale principio è stato revocato l’amministratore che ha riportato una condanna penale (per omesso versamento di ritenute previdenziali) benché la nomina fosse formalmente regolare (quorum e delibera assembleare ineccepibili) (cfr. provvedimento del Tribunale di Sciacca del 16 giugno 2014 in quanto la condanna penale costituisce “causa ostativa allo svolgimento dell’incarico di amministratore di condomino”).

 Oltre ai requisiti di onorabilità l’amministratore deve avere una competenza professionale o acquisita con la pratica o tramite specifici corsi di formazione. Come esposto sono esonerati dall’obbligo di frequentare il corso di formazione iniziale gli amministratori di condominio che abbiano esercitato tale professione per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge di riforma del condominio – ossia nel triennio tra il 18 giugno 2010 ed il 18 giugno 2013 – anche se non hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (cfr. ultimo comma art. 71 bis disp. att. c.c.), salvo chiaramente l’obbligo della formazione periodica annuale; tali amministratori debbono provare però di aver prestato tale attività documentalmente ossia presumibilmente tramite i verbali assembleari con le delibere di nomina.

Parimenti chi amministra solo il condominio in cui abita è esentato dall’obbligo di formazione iniziale e dal dover conseguire il diploma di scuola secondaria di secondo grado (cfr. lett. g dell’art. 71 bis disp. att. c.c.).

 

Disturbo del riposo delle persone ed esercizio di professione


Cassazione Penale, Sentenza n. 33072/2011 del 5 settembre 2011

In materia di reati contro la persona, la prima sezione penale della Corte di cassazione, con la sentenza n. 33072, depositata il 5 settembre 2011, ha stabilito che non commette reato il fornaio che durante la notte fa rumore oltre il limite della soglia consentita, disturbando la famiglia al piano di sopra.

Infatti, secondo il giudizio dei giudici di legittimita che hanno accolto il ricorso del fornaio, condannato dal Tribunale di Vicenza per il reato di cui all’art. 659, co. 2, c.p., nell’ipotesi di esercizio di professione o mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorita, questa Corte ha, inoltre, precisato che la carica di lesivita del bene giuridico protetto sia dall’art. 659, comma secondo, cod. pen., sia dall’art. 10, comma secondo, della legge 26 ottobre 1995 n. 447 (legge quadro sull’inquinamento acustico), consistente nella quiete e tranquillita pubblica, e presunta “ope legis” ed e racchiusa, per intero, nel precetto della disposizione codicistica, che tuttavia cede, di fronte alla configurazione dello speciale illecito amministrativo previsto dall’art. 10 citato, qualora l’inquinamento acustico si concretizzi nel mero superamento dei limiti massimi o differenziali di rumore fissati dalle leggi e dai decreti presidenziali in materia

cassazione-penale33072-2011

Ripartizione delle spese di balconi aggettanti

Come si ripartiscono le spese relative ai balconi aggettanti? E le spese di restauro di un terrazzo parzialmente aggettante? E se il terrazzo copre un solo piano?

Sulla natura dei balconi e sulla imputabilità delle relative spese.

Secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, il balcone aggettante viene ritenuto accessorio dell’appartamento, con esclusione di ogni natura condominiale se non nel caso in cui il balcone o suoi singoli componenti costituiscano motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell’edificio.

A parte quest’unica eccezione il balcone viene quindi considerato come una parte dell’appartamento cui offre utilità esclusiva.

I frontalini dei balconi aggettanti sono dunque da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo. Analogo discorso deve farsi per i parapetti e il sottobalcone.

Si forniscono di seguito i riferimenti giurisprudenziali circa l’indirizzo enunciato: Cass.8159/1996; Cass.637/2000; Cass.1784/2007; Cass.15713/2007.

Tra le pronunce in argomento si segnala la seguente: “I balconi aggettanti di un edificio in condominio, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condòmini quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorchè, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili (Come si verifica, invece, se i balconi stessi siano incassati nel corpo dell’edificio, atteso che in quest’ultima eventualità i vari balconi sovrastanti svolgono contemporaneamente funzione sia di separazione sia di copertura sia di sostegno) ” (Cass.II sent.30-7-2004 n.14576)

La spesa per il restauro del balcone aggettante, del frontalino, del parapetto e del sottobalcone deve quindi addebitarsi esclusivamente al proprietario del balcone.

Nella fattispecie dedotta in quesito deve ritenersi che i balconi aggettanti non svolgano alcuna particolare funzione decorativa o estetica, con la conseguenza che le spese afferenti riguardano solo i rispettivi proprietari e che coloro che non hanno balconi ne sono esclusi.

Sul restauro del terrazzo in aggetto parziale.

Il corretto criterio di ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante prevede che, conformemente ad un orientamento giurisprudenziale ormai acquisito, siano addebitate al solo utilizzatore esclusivo le spese afferenti la parte in aggetto, mentre la restante parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti viene ripartita ai sensi dell’art.1126 cod.civ.

Secondo la giurisprudenza la parte aggettante di una terrazza di piano attico rappresenta infatti esclusivamente un ampliamento della superficie utile della terrazza la cui spesa di manutenzione va ripartita in base all’art. 1126 cod. civ. considerando tale superficie come quella di un balcone (Trib. Catania 20 marzo 1986, n. 410). Le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo (App. L’Aquila 14 febbraio 1992).

La spesa per le copertine del parapetto compete al proprietario del terrazzo medesimo in quanto esse costituiscono accessorio del parapetto

Con riferimento alla porzione di spesa da ripartire in funzione del criterio di cui all’art.1126 cod.civ., va quindi escluso il criterio di ripartizione in base ad una proporzione metrica della copertura.

In sostanza non si può limitare la partecipazione millesimale alla spesa in proporzione alla sola area coperta dal lastrico da restaurare.

Ne consegue che, ove il lastrico solare copra una porzione limitata di un appartamento sottostante, questo partecipi integralmente secondo la propria quota millesimale.

La giurisprudenza afferma che l’art.1126 cod.civ., nel chiamare a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi, “tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso finge da copertura, con esclusione dei condòmini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass.4-6-2001 n.7472).

E’ sufficiente quindi che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perch� la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo. Quando l’ art. 1126 c.c. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma alla porzione come unità: l’unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano “coperte” dal lastrico.” (Cass.27-11-2001 n.3343).

Si ritiene quindi di gran lunga preferibile il criterio dell’attribuzione delle spese di rifacimento nella misura stabilita dall’art.1126 cod.civ. senza alcun computo di proporzionalità dell’area coperta.

Sul restauro della terrazza a copertura di un solo piano sottostante.

Secondo un orientamento recente, la fattispecie sembra poter essere disciplinata con il criterio di ripartizione di cui all’art.1125 cod.civ., che prevede la ripartizione della spesa in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani.

Nel caso che ci occupa, infatti, il solaio di copertura dei locali interrati funge da sostegno al terrazzo (Cass.14-9-2005 n.18194, con un precedente in Cass.18-3-1989 n.1362 e altre).

Si riporta in massima la recente sentenza, che ha innovato l’orientamento precedente:

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art.1126 cod.civ. (presupponendosi l’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell’art.1125 cod.civ. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificando un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art.1123 co.2 cod.civ.”.

L’indirizzo esposto non è però univoco, essendo intervenute altre pronunce successivamente che si sono riportate al criterio dell’art.1126 cod.civ.

Recentissima è un’altra pronuncia della fine del 2008 che sembra ritornare invece all’indirizzo interpretativo che privilegia l’applicazione dell’art.1125 cod.civ. (divisione in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani).

Ufficio legale Anaci Roma
Avv. Carlo Patti