Nomina amministratore condominio annullabile

Nomina amministratore condominio annullabile e altri chiarimenti sulla formazione per amministratori di condominio dal ministero

Il sottosegretario alla Giustizia Ferri intervistato dal Sole240re sull’obbligo di formazione degli amministratori di condominio e segnala come senza formazione la nomina dell’amministratore di condominio sia in grave rischio

Amministrazione condominiale

Dal 9 ottobre scorso è entrato in vigore il regolamento che chiarisce l’obbligo di formazione per gli amministratori di condominio, obbligo che riguarda sia la formazione iniziale abilitante alla professione, sia la formazione periodica utile e necessaria al continuo aggiornamento del professionista.

 Il sottosegretario alla Giustizia Cosimo Ferri in una intervista pubblicata sul Sole240re di ieri ha risposto ai molti dubbi posti dalle associazioni professionali in merito alla formazione obbligatoria per amministratori di condominio. Qui di seguito pubblichiamo un sunto delle parole del sottosegretario che ha seguito il decreto e i correttivi alla riforma.

“Se l’amministratore non rispetta l’obbligo di formazione la delibera di nomina è a rischio.”

il decreto ministeriale n. 140 24/09/2014 che impone anche gli amministratori di condominio di seguire corsi per la formazione continua.

I neo amministratori dovranno essere abilitati da enti e istituti di formazione

Gli aspiranti amministratori dovranno avere competenze tecniche approfondite su materie giuridiche e commerciali ed avranno l’obbligo di aggiornamento periodico delle proprie competenze.

I corsi di formazione devono esser svolti da professionisti in campo giuridico ed economico che abbiano esperienza nell’amministrazione di condomini e devono avere un responsabile scientifico che rispetti le linee guida imposte dal decreto ministeriale, che comprende, oltre alle competenze tecniche, requisiti di onorabilità.

Il regolamento sulla formazione degli amministratori di condominio (Decreto del Ministero della Giustizia – n. 140 del 13 agosto 2014 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014)

Il legislatore richiede all’amministratore caratteristiche di onorabilità e professionalità.

I requisiti che deve avere l’amministratore in termini di onorabilità sono simili a quelli richiesti per i concorsi per pubblici ufficiali (notaio e magistrato). Chiaramente tali requisiti devono sussistere non solo all’atto della nomina (o della riconferma), ma anche durante l’incarico e, quindi, il venir meno di uno di essi determina la cessazione dall’incarico.

Ed infatti in applicazione di tale principio è stato revocato l’amministratore che ha riportato una condanna penale (per omesso versamento di ritenute previdenziali) benché la nomina fosse formalmente regolare (quorum e delibera assembleare ineccepibili) (cfr. provvedimento del Tribunale di Sciacca del 16 giugno 2014 in quanto la condanna penale costituisce “causa ostativa allo svolgimento dell’incarico di amministratore di condomino”).

 Oltre ai requisiti di onorabilità l’amministratore deve avere una competenza professionale o acquisita con la pratica o tramite specifici corsi di formazione. Come esposto sono esonerati dall’obbligo di frequentare il corso di formazione iniziale gli amministratori di condominio che abbiano esercitato tale professione per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge di riforma del condominio – ossia nel triennio tra il 18 giugno 2010 ed il 18 giugno 2013 – anche se non hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (cfr. ultimo comma art. 71 bis disp. att. c.c.), salvo chiaramente l’obbligo della formazione periodica annuale; tali amministratori debbono provare però di aver prestato tale attività documentalmente ossia presumibilmente tramite i verbali assembleari con le delibere di nomina.

Parimenti chi amministra solo il condominio in cui abita è esentato dall’obbligo di formazione iniziale e dal dover conseguire il diploma di scuola secondaria di secondo grado (cfr. lett. g dell’art. 71 bis disp. att. c.c.).

 

Disturbo del riposo delle persone ed esercizio di professione


Cassazione Penale, Sentenza n. 33072/2011 del 5 settembre 2011

In materia di reati contro la persona, la prima sezione penale della Corte di cassazione, con la sentenza n. 33072, depositata il 5 settembre 2011, ha stabilito che non commette reato il fornaio che durante la notte fa rumore oltre il limite della soglia consentita, disturbando la famiglia al piano di sopra.

Infatti, secondo il giudizio dei giudici di legittimita che hanno accolto il ricorso del fornaio, condannato dal Tribunale di Vicenza per il reato di cui all’art. 659, co. 2, c.p., nell’ipotesi di esercizio di professione o mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorita, questa Corte ha, inoltre, precisato che la carica di lesivita del bene giuridico protetto sia dall’art. 659, comma secondo, cod. pen., sia dall’art. 10, comma secondo, della legge 26 ottobre 1995 n. 447 (legge quadro sull’inquinamento acustico), consistente nella quiete e tranquillita pubblica, e presunta “ope legis” ed e racchiusa, per intero, nel precetto della disposizione codicistica, che tuttavia cede, di fronte alla configurazione dello speciale illecito amministrativo previsto dall’art. 10 citato, qualora l’inquinamento acustico si concretizzi nel mero superamento dei limiti massimi o differenziali di rumore fissati dalle leggi e dai decreti presidenziali in materia

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Ripartizione delle spese di balconi aggettanti

Come si ripartiscono le spese relative ai balconi aggettanti? E le spese di restauro di un terrazzo parzialmente aggettante? E se il terrazzo copre un solo piano?

Sulla natura dei balconi e sulla imputabilità delle relative spese.

Secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, il balcone aggettante viene ritenuto accessorio dell’appartamento, con esclusione di ogni natura condominiale se non nel caso in cui il balcone o suoi singoli componenti costituiscano motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell’edificio.

A parte quest’unica eccezione il balcone viene quindi considerato come una parte dell’appartamento cui offre utilità esclusiva.

I frontalini dei balconi aggettanti sono dunque da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva proprietà del titolare del balcone medesimo. Analogo discorso deve farsi per i parapetti e il sottobalcone.

Si forniscono di seguito i riferimenti giurisprudenziali circa l’indirizzo enunciato: Cass.8159/1996; Cass.637/2000; Cass.1784/2007; Cass.15713/2007.

Tra le pronunce in argomento si segnala la seguente: “I balconi aggettanti di un edificio in condominio, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condòmini quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorchè, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili (Come si verifica, invece, se i balconi stessi siano incassati nel corpo dell’edificio, atteso che in quest’ultima eventualità i vari balconi sovrastanti svolgono contemporaneamente funzione sia di separazione sia di copertura sia di sostegno) ” (Cass.II sent.30-7-2004 n.14576)

La spesa per il restauro del balcone aggettante, del frontalino, del parapetto e del sottobalcone deve quindi addebitarsi esclusivamente al proprietario del balcone.

Nella fattispecie dedotta in quesito deve ritenersi che i balconi aggettanti non svolgano alcuna particolare funzione decorativa o estetica, con la conseguenza che le spese afferenti riguardano solo i rispettivi proprietari e che coloro che non hanno balconi ne sono esclusi.

Sul restauro del terrazzo in aggetto parziale.

Il corretto criterio di ripartizione della spesa di rifacimento del terrazzo esclusivo parzialmente aggettante prevede che, conformemente ad un orientamento giurisprudenziale ormai acquisito, siano addebitate al solo utilizzatore esclusivo le spese afferenti la parte in aggetto, mentre la restante parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti viene ripartita ai sensi dell’art.1126 cod.civ.

Secondo la giurisprudenza la parte aggettante di una terrazza di piano attico rappresenta infatti esclusivamente un ampliamento della superficie utile della terrazza la cui spesa di manutenzione va ripartita in base all’art. 1126 cod. civ. considerando tale superficie come quella di un balcone (Trib. Catania 20 marzo 1986, n. 410). Le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo (App. L’Aquila 14 febbraio 1992).

La spesa per le copertine del parapetto compete al proprietario del terrazzo medesimo in quanto esse costituiscono accessorio del parapetto

Con riferimento alla porzione di spesa da ripartire in funzione del criterio di cui all’art.1126 cod.civ., va quindi escluso il criterio di ripartizione in base ad una proporzione metrica della copertura.

In sostanza non si può limitare la partecipazione millesimale alla spesa in proporzione alla sola area coperta dal lastrico da restaurare.

Ne consegue che, ove il lastrico solare copra una porzione limitata di un appartamento sottostante, questo partecipi integralmente secondo la propria quota millesimale.

La giurisprudenza afferma che l’art.1126 cod.civ., nel chiamare a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi, “tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso finge da copertura, con esclusione dei condòmini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass.4-6-2001 n.7472).

E’ sufficiente quindi che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perch� la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo. Quando l’ art. 1126 c.c. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma alla porzione come unità: l’unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo siano “coperte” dal lastrico.” (Cass.27-11-2001 n.3343).

Si ritiene quindi di gran lunga preferibile il criterio dell’attribuzione delle spese di rifacimento nella misura stabilita dall’art.1126 cod.civ. senza alcun computo di proporzionalità dell’area coperta.

Sul restauro della terrazza a copertura di un solo piano sottostante.

Secondo un orientamento recente, la fattispecie sembra poter essere disciplinata con il criterio di ripartizione di cui all’art.1125 cod.civ., che prevede la ripartizione della spesa in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani.

Nel caso che ci occupa, infatti, il solaio di copertura dei locali interrati funge da sostegno al terrazzo (Cass.14-9-2005 n.18194, con un precedente in Cass.18-3-1989 n.1362 e altre).

Si riporta in massima la recente sentenza, che ha innovato l’orientamento precedente:

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art.1126 cod.civ. (presupponendosi l’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell’art.1125 cod.civ. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificando un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art.1123 co.2 cod.civ.”.

L’indirizzo esposto non è però univoco, essendo intervenute altre pronunce successivamente che si sono riportate al criterio dell’art.1126 cod.civ.

Recentissima è un’altra pronuncia della fine del 2008 che sembra ritornare invece all’indirizzo interpretativo che privilegia l’applicazione dell’art.1125 cod.civ. (divisione in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani).

Ufficio legale Anaci Roma
Avv. Carlo Patti