Inquilini incivili: cosa fare

Inquilini incivili: cosa fare

Come agire se l’affittuario si comporta male, viola il regolamento di condominio e dà fastidio agli altri condomini?

Uno dei nostri lettori ci fa presente che, all’interno del proprio condominio, c’è un inquilino che si comporta spesso male, dà fastidio agli altri, sporca, fa rumore, a volte rompe l’ascensore e gli altri beni comuni. Ci chiede pertanto cosa fare contro gli inquilini incivili.

Partiamo da una precisazione. La parola «inquilino», anche se a volte usata genericamente con riferimento a chiunque vive all’interno di un appartamento (anche quindi il proprietario o l’usufruttuario), ha invece uno specifico significato: inquilino è solo colui che è titolare di un contratto di locazione e che, in forza di esso, abita nell’immobile di proprietà altrui. L’inquilino è quindi chi, in termini giuridici, viene definito «conduttore» o «locatario» o, ancora, impropriamente «affittuario».

L’inquilino, proprio perché non è un condomino e quindi è meno interessato ai rapporti di buon vicinato – essendo, di solito, la sua permanenza all’interno dello stabile a tempo limitato – è spesso portato a non conoscere il regolamento condominiale e a violarlo. Però proprio la sua estraneità al condominio fa ritenere che l’amministratore e gli altri condomini abbiano, nei suoi riguardi, le mani legate, non potendo agire contro di lui in caso di illeciti. Ma la legge non dice questo. Anzi. Ecco allora cosa fare contro gli inquilini incivili.

La responsabilità del proprietario per l’inquilino incivile

La Corte di Cassazione [1] ha stabilito che «in tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condòmini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee [2] a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione».

Tradotto in parole povere, ciò significa che il proprietario dell’appartamento è responsabile personalmente, nei confronti del condominio, dei comportamenti illegittimi dell’inquilino: non chiaramente qualsiasi comportamento ma solo quelli che violano le regole condominiali e il relativo regolamento. Il locatore non potrebbe invece mai essere responsabile se l’inquilino dovesse macchiarsi di atti di stalking o di violenze fisiche nei riguardi di terzi (anche perché la responsabilità penale è solo personale). Insomma, stiamo parlando solo di una responsabilità civile.

Né il locatore si esonera da questa responsabilità per il solo fatto che abbia inserito, nel contratto di locazione, la clausola con cui impegna l’affittuario a rispettare il regolamento: non basta. Per la Cassazione è necessario che il proprietario dell’immobile si attivi per far cessare le molestie. Come? Inizialmente, con un atto formale di diffida (e quindi una lettera scritta) e, nell’ipotesi in cui questa non sortisca effetti, anche con lo sfratto.

La responsabilità diretta dell’inquilino incivile

Il fatto che l’inquilino non sia, in senso stretto, un condomino, non avendo alcun rapporto con il condominio ma solo con il proprietario dell’appartamento, non esclude la possibilità che l’amministratore – in rappresentanza del condominio – o i singoli condomini agiscano contro di lui per gli atti molesti.

Tanto per fare un esempio, se l’inquilino fa rumore può essere citato in tribunale per la relativa condanna da parte del giudice; e se le molestie raggiungono un livello di intensità tale da dar fastidio all’intero vicinato, questi può essere denunciato per disturbo alla quiete pubblica.

Sempre per citare un altro esempio, se l’inquilino non dovesse rispettare le regole sul parcheggio condominiale, l’amministratore potrebbe rivolgersi al giudice affinché gli intimi la cessazione della condotta molesta.

Insomma, in tema di inquilini incivili esiste una “responsabilità solidale” in capo al locatore e al conduttore stesso per i comportamenti illeciti di quest’ultimo.

Come comportarsi contro gli inquilini incivili?

Se il locatore non ha avviato la procedura di sfratto contro l’inquilino incivile, si può attivare, sia nei confronti del proprietario che nei confronti del conduttore medesimo, un procedimento di mediazione, nel tentativo di far cessare i comportamenti in palese violazione delle norme poste a tutela dei beni comuni. In caso di esito negativo di questa procedura, si potrà adire l’autorità giudiziaria (ossia il giudice) per far cessare i comportamenti illeciti.

Infine, si fa presente che, in base all’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie». L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Fonte: LaLeggePerTutti