Da balcone a veranda in condominio: possibilità o abuso edilizio?

Da balcone a veranda in condominio: possibilità o abuso edilizio?

Per la realizzazione di una veranda serve il permesso di costruire? Occorre il consenso preventivo dell’assemblea? Il regolamento può vietare l’opera?

La trasformazione del balcone in condominio è un’operazione da molti desiderata ma spesso problematica; ciò perché la realizzazione del nuovo manufatto necessita dell’autorizzazione da parte del Comune. La chiusura di uno spazio aperto, trasformato così in un nuovo vano, aumenta la volumetria dell’immobile e, perciò, non può rientrare tra gli interventi di cosiddetta edilizia libera. Da balcone a veranda in condominio: possibilità o abuso edilizio?

Chi ha un balcone (aggettante o incassato) può senza dubbio ricavare un nuovo ambiente dalla sua chiusura; il punto è che, per fare ciò, occorre munirsi delle necessarie autorizzazioni pubbliche. In condominio, poi, le cose si complicano ulteriormente non tanto per via del permesso da richiedere all’assemblea (non necessario), quanto per la possibilità di ledere il decoro architettonico dell’intero edificio. Per non parlare, poi, del possibile divieto contenuto nel regolamento. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme se la trasformazione da balcone a veranda in condominio è una possibilità o un abuso edilizio.

Veranda: che cos’è?

La veranda può essere definita come il locale o lo spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati con vetrate o con altri elementi trasparenti, parzialmente o totalmente apribili.

La veranda costituisce un aumento della volumetria dell’edificio, oltre che una modifica della sua sagoma: infatti, la realizzazione di questo manufatto presuppone la chiusura di uno spazio già esistente e appartenente all’immobile, di cui rappresenta parte integrante (è il caso del balcone incassato) oppure una proiezione esterna (balcone aggettante). Insomma: la veranda aggiunge un volume abitativo all’unità immobiliare.

Da balcone a veranda: serve il permesso di costruire?

La veranda è una struttura stabile; pertanto, la sua costruzione, indipendentemente dalle dimensioni, non rientra tra gli interventi di edilizia libera.

Per definizione, la veranda rappresenta una costruzione fissa, che può essere rimossa solo demolendola e la cui costruzione, peraltro, impone un aggiornamento della scheda catastale e delle tabelle millesimali del fabbricato.

Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento sono assoggettate quindi al permesso di costruire, a prescindere dalla natura dei materiali utilizzati e dalla parvenza di precarietà o rimovibilità.

In assenza di questo titolo edilizio, la veranda costituirà un abuso edilizio a tutti gli effetti, con obbligo di rimozione dell’opera e possibilità di subire un processo penale.

Secondo la giurisprudenza [1], trattandosi di un manufatto capace di determinare un aumento della superficie utile nonché la modifica della sagoma dell’edificio, la veranda è un’opera di trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto soggetta a permesso di costruire. Ove fosse realizzata in assenza di un valido titolo edilizio, il Comune potrebbe disporre la demolizione dell’opera abusiva.

Da balcone a veranda: serve il consenso assembleare?

Per la trasformazione del balcone in veranda non occorre chiedere il consenso all’assemblea del condominio.

L’unico obbligo che la legge impone quando si tratta di effettuare lavori all’interno di una proprietà privata è di darne comunicazione all’amministratore il quale a sua volta, solo a titolo informativo, può avvisare l’assemblea delle opere che verranno realizzate.

Come anticipato in premessa, l’operazione da balcone a veranda può creare problemi con il decoro architettonico. Ecco perché, pur non essendo richiesto, è sempre bene sottoporre il proprio progetto all’assemblea, così da evitare in futuro brutte sorprese. Vediamo cosa dice la legge.

Veranda: quando c’è violazione del decoro architettonico?

Secondo il Codice civile [2], nell’unità immobiliare di sua proprietà, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Orbene, pur avendo il permesso di costruire rilasciato dal Comune, la veranda potrebbe non essere realizzabile se questa lede il decoro architettonico del condominio, cioè il suo aspetto estetico.

Ad esempio, la realizzazione di una veranda potrebbe ledere l’armonia della facciata, caratterizzata da balconi aggettanti delle stesse dimensioni e forme.

Se la trasformazione da balcone a veranda dovesse arrecare pregiudizio al decoro architettonico, il condominio potrebbe agire contro il proprietario per ottenere la riduzione in pristino, cioè l’esecuzione di lavori (a spese del singolo condomino) che possano ripristinare la situazione così com’era prima.

Secondo la giurisprudenza [3], non rileva se la veranda viene costruita sulla facciata esterna del palazzo, quella cioè che dà sulla via pubblica, o quella interna che affaccia sulla corte o su una strada secondaria.

Tuttavia, può rilevare il fatto che, in precedenza, nello stesso stabile siano state in passato ricavate altre verande che ne abbiano alterato la forma, sicché l’originaria linea deve ritenersi già modificata.

Per ulteriori approfondimenti, leggi l’articolo Quando la veranda viola il decoro architettonico.

Veranda: può essere vietata dal regolamento?

La trasformazione da balcone a veranda potrebbe infine essere vietata dal regolamento contrattuale, cioè quello accettato al momento dell’atto d’acquisto delle unità immobiliari oppure adottato all’unanimità.

In questo caso, anche se il Comune dovesse aver rilasciato il permesso di costruire e l’assemblea fosse d’accordo, ci si dovrebbe comunque astenere dalla realizzazione dei lavori, proibiti dal regolamento contrattuale.

Fonte: https://www.laleggepertutti.it/567903_da-balcone-a-veranda-in-condominio-possibilita-o-abuso-edilizio