Veranda abusiva e conflitto con il condomino del piano sottostante

Veranda abusiva e conflitto con il condomino del piano sottostante

La vertenza tra condomini per avere gli uni adito il tribunale per un’opera abusiva dei secondi può avere esito altalenante a seconda della vicenda processuale e della diligenza degli stessi

La fattispecie è affrontata dal Tribunale di Messina con la decisione 1371 del 11 agosto 2022.

Il caso di specie è il seguente.

Veranda abusiva e conflitto con il condomino del piano sottostante: la vicenda

I condomini che abitano al piano superiore a quello incriminato chiamano in giudizio i condomini del piano di sotto affermando che questi hanno posizionato un’opera abusiva, nello specifico una veranda, chiedendo quindi la riduzione in pristino.

C’è da dire che in un primo tempo il Comune non aveva acconsentito all’opera, seppur poi successivamente dichiararla regolare in sede di autotutela (come vedremo meglio in seguito).

Si trattava di una veranda successivamente sanata insistente sul ballatoio di proprietà dei medesimi condomini convenuti che, a detta degli attori, era contraria al disposto del regolamento condominiale oltre che alle norme in tema di vedute.

I convenuti, costituendosi in giudizio, non solo hanno richiesto il rigetto della domanda ma altresì la condanna degli attori al pagamento di una somma a titolo di lite temeraria ex art. 96 disp. c.p.c.

Essi infatti sostengono che non vi sia alcuna violazione del regolamento di condominio. Deducevano, in particolare, l’insussistenza dell’asserita violazione del regolamento condominiale, visto che la realizzazione della veranda in contestazione risaliva ad epoca in cui il condominio non era ancora costituito, avendo nascita solo successivamente grazie alla delibera del 15 novembre 2008. Detto ciò, a parere loro, non sarebbe stato necessario alcun atto assentivo o di autorizzazione del Condominio.

Infine evidenziavano la regolarità urbanistica e amministrativa del manufatto, perchè in realtà si tratta di una piccola veranda in vetro racchiusa all’interno del balcone di loro esclusiva proprietà, come tale che non lede in alcun modo il diritto di veduta del vicino, lasciando inalterato il decoro dell’edificio condominiale.

Conferma ne è data dell’ordinanza comunale emessa a proposito di detta veranda con cui è stata disposta in via di autotutela la revocata della precedente ordinanza con cui era stato stabilita la demolizione del medesimo manufatto.

Nel caso di specie, il Tribunale accoglie la domanda degli attori

Vediamone i ragionamenti

La decisione del tribunale e le sue motivazioni

In primo luogo evidenzia, per chiarezza, che la fattispecie si qualifica come in tema di rapporti di vicinato tra proprietari di distinte unità immobiliari poste al piano primo dell’edificio a tre elevazioni fuori terra prospettante altresì sulla parallela altra via, ove si affacciano i balconi costituenti pertinenza delle rispettive unità immobiliari dei contendenti.

Attività libera: aspetti amministrativi

E’ pacifica in causa la realizzazione ad opera dei convenuti di una chiusura in alluminio e pannelli di vetro e laminato destinata a ripostiglio che – come accertato dal CTU – si sviluppa dal piano di calpestio fino all’intradosso del solaio del balcone sovrastante.

Il CTU ha evidenziato che “le pareti di delimitazione sono state collocate all’interno della ringhiera del balcone e, per un’altezza di circa 1,00 m dal piano di calpestio, sono provviste di pannelli di colore bianco mentre superiormente, per l’altezza rimanente pari a 1,95 m, sono collocati dei vetri traslucidi“;

Per la questione dei parapetti dei due balconi appartenenti alle parti in contesa, posti nelle immediate vicinanze tra loro ed entrambi prospicienti sulla citata via, distano di circa 1,40 m, mentre l’opera realizzata dai convenuti è posta alla distanza di circa 1,60 m dal balcone degli attori.

Inoltre, a cavallo tra i due balconi, insiste una finestra di pertinenza dei convenuti la cui distanza misurata dallo stipite della bucatura fino alla parete in alluminio e vetro è pari a circa 1,25 m.

Tutti questi dati sono puntualmente indicati nella relazione peritale del nominato CTU.

Il perito prosegue asserendo che il manufatto in questione ha la consistenza di veranda ai sensi dell’art. 20, comma 4 L.R. n. 4/2003, vale a dire una struttura precaria, perché suscettibile di facile rimozione, realizzata su qualunque superficie esistente su balconi, terrazze e fabbricati.

Si ricorda che la legge regionale siciliana, diversamente da quella nazionale e prevalente ad essa, dispone che la chiusura di verande o balconi con strutture precarie non è considerata aumento di superficie utile o di volume né modificazione della sagoma della costruzione (art. 9 L.R. n. 37/1985), non è soggetta a concessioni e/o autorizzazioni, se non la previa acquisizione del nulla osta da parte della Soprintendenza dei beni culturali ed ambientali nel caso di immobili soggetti a vincolo (art. 20 L.R. n. 4/2003).

Detto ciò, nel caso di specie non è struttura soggetta a titolo edificatorio, come tale è qualificabile nell’attività libera: la realizzazione del manufatto deve solo essere oggetto di comunicazione di inizio lavori con l’elaborato del professionista abilitato che attesti la conformità alle norme in materia di sicurezza, urbanistica e alle norme igienico-sanitarie.

Tutto ciò è stato seguito dai convenuti nella fattispecie in esame.

Gli attori lamentano ancora la violazione dell’art. 32 del Regolamento edilizio comunale sulla cui base “E’ tassativamente vietata ogni opera o iscrizione che nuoccia al decoro dell’ambiente, turbi l’estetica, alteri gli elementi architettonici o limiti la visuale di sfondi architettonici o paesaggistici, o il diritto di veduta dei vicini“.

Ecco che allora dalla documentazione in atti si ricava proprio questa violazione.

Proprio in questo senso era l’ordinanza di demolizione -la prima ordinanza in tema di questo manufatto- proprio perché in violazione dell’art. 32 del Regolamento edilizio comunale, in specie per la lesione del diritto di veduta del vicino.

E tuttavia, in accoglimento dell’istanza di revoca in autotutela, la stessa autorità revocava l’ordine di demolizione così motivando: “le opere di che trattasi sono precarie, di modestissima dimensione e di facile rimozione ai sensi dell’art. 20 della l.r. 4/03 e succ. mod. ed integrazioni“, ed ancora: “nessuna violazione del diritto di veduta è stata posta in essere giacchè trattasi di piccola veranda in vetro racchiusa all’interno del balcone, che non determina alcuna modifica od alterazione di distanza o veduta” e non si palesa indecoro dell’ambiente”.

Il Giudice tiene a precisare che l’assenso amministrativo, come sopra espresso dall’autorità preposta, alla realizzazione del manufatto in questione non rileva ai fini del presente giudizio.

Ambito civile, non amministrativo

Si tratta di ambiti diversi, l’uno amministrativo, l’altro civile.

L’autorizzazione ad edificare, quindi, da parte del Comune, non pregiudica i diritti dei terzi, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto ad ottenere la riduzione in pristino (Cass. Civile sez II 13 ottobre 2000 n. 13639).

Ciò significa che nelle controversie tra privati derivanti dall’esecuzione di opere edilizie che si assumono non conformi alle prescrizioni di legge o agli strumenti urbanistici ciò che viene in rilievo è la lesione del diritto soggettivo attribuito al privato dalle norme medesime.

Priva di fondamento è l’asserita violazione del regolamento condominiale nonché la pretesa autorizzazione da parte del condominio alla realizzazione del manufatto. L’opera è stata realizzata sul balcone di proprietà esclusiva dei convenuti, quindi vige la norma del diritto di proprietà pieno sancito dall’art. 832 c.c. nel rispetto dei limiti che l’ordinamento pone nell’interesse sociale e a tutela di pari diritto degli altri proprietari.

Diversa è, invece, la conclusione cui si deve pervenire con riferimento alla doglianza relativa al mancato rispetto delle distanze delle costruzioni dalle vedute.

Diritto di veduta: aspetti civilistici

Non è contestato che il manufatto con le sue specifiche caratteristiche rappresenti, ai fini del rispetto della normativa delle distanze delle costruzioni dalle vedute, una vera e propria “costruzione”, in conformità alla costante interpretazione della Suprema Corte, secondo cui il termine “costruzione” ed il termine “fabbricare” usati dall’art. 907 c.c. non vanno intesi nel senso letterale di realizzazione di un manufatto con calce e mattoni, ma si riferiscono, in ragione della finalità della norma, a qualsiasi opera che, indipendentemente dal materiale con cui è stata realizzata, determini un ostacolo di carattere stabile all’esercizio della veduta (Cass. civ. n. 2209/2008; Cass. civ. n. 10500/1994), tanto che sono stati ritenuti compresi nel concetto di costruzione anche una parete vetrata collocata all’estremità laterale di un balcone (Cass. civ. n. 2209/2008) e una tettoia in plastica (Cass. civ. n. 5913/1983).

Le parti non sono d’accordo sul pregiudizio al diritto di luce, aria e veduta degli attori.

Giova ricordare che ai sensi dell’art. 907, comma 1°, c.c. “Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri“, distanza che va rispettata anche quando la veduta diretta costituisca anche veduta obliqua, ai sensi del comma 2°.

La citata prescrizione, tuttavia, ha quale presupposto che la parte che pretende il rispetto delle distanze abbia acquistato il diritto di veduta, di cui assume la titolarità.

Considerato che il rispetto delle distanze connota, limitandolo, il diritto di proprietà, il diritto di veduta può di norma ritenersi sussistente in uno con il diritto di proprietà del bene dal quale la veduta può esercitarsi e, quindi, si acquista con l’acquisto della proprietà.

Inoltre gli artt. 905 e 906 c.c. dispongono che non si possono aprire vedute dirette sul fondo vicino ad una distanza inferiore a 1,5 m., né oblique o laterali a distanza inferiore a 75 cm.

Servitù di veduta

Ove sia stato acquistato il diritto ad aprirle ad una distanza inferiore si ritiene che il diritto di veduta sia oggetto di una servitù. Costituisce quindi servitù di veduta il diritto del proprietario del fondo dominante di guardare e affacciarsi sulla proprietà c.d. servente del vicino ad una distanza inferiore rispetto a quella stabilita dalla legge.

Nel caso di specie, che il balcone degli attori si trovi, secondo i rilievi eseguiti dal CTU, ad una distanza inferiore ad un metro e mezzo (e cioè di 1,40 m) dal balcone dell’appellato non vale ad escludere l’esistenza di una veduta, potendosi solo ipotizzare che non si tratti di una veduta iure proprietatis bensì di una veduta aperta iure servitutis.
E’ principio consolidato che in simili casi sono configurabili delle vere e proprie servitù a vantaggio ed a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, che si considerano costituite dall’originario unico proprietario dell’edificio sulla base di un meccanismo assimilabile all’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia (Cass. civ. 07.04.2015 n. 6923).

Essendo stato accertato che il manufatto realizzato dai convenuti si trova a distanza di appena 1.60 m dal parapetto del balcone degli attori, è evidente che non risulta rispettata la distanza di tre metri dalla veduta e prescritta dall’art. 907 c.c. e, conseguentemente, i convenuti vanno condannati alla sua eliminazione.

Fonte: https://www.condominioweb.com/costruzione-abusiva-e-la-sua-sorte.19697#2