Tracimazione delle acque dal terrazzo di proprietà esclusiva: danni alla facciata condominiale

Tracimazione delle acque dal terrazzo di proprietà esclusiva: danni alla facciata condominiale

Se la causa delle tracimazioni e delle infiltrazioni di acqua è dovuta a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, la relativa responsabilità fa carico al proprietario del terrazzo o del lastrico solare o al condominio?

L’ insegnamento consolidato della Suprema Corte quello secondo cui, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini, dei danni all’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti alla conservazione e manutenzione delle parti comuni; con la conseguenza che le spese di riparazione o ricostruzione vanno ripartite secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. ossia per un terzo saranno a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio ( cfr. Cass. SS.UU. n. 9449 del 2016)

Il principio si riferisce alle ipotesi di danni derivanti dalla mancata riparazione del lastrico o terrazza a livello per cui il Condominio è responsabile in quanto obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene.

In caso di danni derivanti da difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, ai fini della ripartizione delle spese, è applicabile il criterio di riparto di cui all’art. 1126 c.c.?

È responsabile pure il condominio o soltanto il proprietario o usuario esclusivo?
Costituisce insegnamento consolidato della Corte di Cassazione quello secondo cui i difetti costruttivi del lastrico solare o terrazzo a livello escludono l’applicazione dell’art. 1126 c.c.

Il principio è stato di recente ribadito con ordinanza ex art. 702 ter cpc emessa in data 18 agosto 2022 dal Tribunale di Milano adito da un Condominio al fine di ottenere l’eliminazione delle cause dei danni derivanti da difetti costruttivi della terrazza di proprietà esclusiva di due condòmini comproprietari di un appartamento sito al piano sesto dello stabile condominiale.

Tracimazione delle acque dal terrazzo di proprietà esclusiva: danni alla facciata condominiale. La vicenda
A seguito di lavori di ristrutturazione nel proprio appartamento posto al sesto piano di uno stabile condominiale, i comproprietari si accorgevano, tra l’altro, di problemi di infiltrazioni al terrazzo che avevano determinato danni al sottostante appartamento di proprietà di altro condòmino nonché tracimazione delle acque dal terrazzo con deterioramento dell’intonaco e della facciata dello stabile condominiale.

Conseguentemente, i comproprietari dell’appartamento e del terrazzo al sesto piano introducevano procedimento di ATP nei confronti del progettista e del direttore dei lavori che si concludeva con il deposito della relazione del Ctu secondo il quale l’unico intervento possibile e risolutivo delle infiltrazioni era il completo rifacimento della terrazza ovvero dell’impermeabilizzazione e del massetto di pendenza.

Sulla base di tale relazione peritale, i comproprietari del terrazzo, promuovevano nei confronti del progettista e d.l. e dell’impresa costruttrice azione volta ad ottenere il risarcimento dei danni; risarcimento che riuscivano ad ottenere alla luce dei risultati di una nuova Ctu che aveva confermato la sussistenza di difetti di costruzione e di progettazione consistenti nell’erronea pendenza della pavimentazione del terrazzo.

Nonostante l’ottenimento del risarcimento del danno, i comproprietari del terrazzo, anziché procedere ad effettuare gli interventi di ripristino del terrazzo per come indicati dai consulenti tecnici, istallavano sulla facciata condominiale, senza alcuna autorizzazione, una grondaia e relativi tubi di scarico per raccogliere le acque provenienti dallo stesso terrazzo.

Conseguentemente il Condominio agiva affinchè, accertata la responsabilità dei proprietari del terrazzo ex art. 2051 c.c. o in subordine ex art. 2041 c.c., venissero condannati ad eseguire le opere necessarie ad evitare infiltrazioni e bagnamenti della parete condominiale come individuate nel procedimento di Atp e nella Ctu esperite nel giudizio risarcitorio.

Si costituivano in giudizio i resistenti che concludevano per il rigetto delle domande di parte ricorrente.

Veniva disposta Ctu che evidenziava le cause dei difetti lamentati dal Condominio ricorrente come segue:

Con riferimento a:

– Fenomeni di stillicidio verso il piano inferiore e sulla facciata: causati dalle modifiche operate dai proprietari del terrazzo quali l’eliminazione del battente d’acqua che impediva all’acqua di percolare verso il piano sottostante nonché la modifica delle pendenze interne della terrazza anziché verso l’interno, verso l’esterno,

– Degrado del frontalino di gronda e della facciata condominiale: determinato da due concause: 1) eliminazione del battente d’acqua e mancato risvolto delle guaine sulla verticale; 2) erronea modalità di fissaggio delle piantane dei parapetti alla struttura del terrazzo determinante il problema di infiltrazione dalla giunzione tra piantana e copertina verso il frontalino con conseguenti rigonfiamenti ed umidità nell’intonaco ed alterazioni cromatiche scure;

Tracimazione delle acque dal terrazzo di proprietà esclusiva: danni alla facciata condominiale. Il Condominio è pure responsabile? La decisione
Accertato che la causa delle infiltrazioni dalla terrazza di proprietà dei condòmini del sesto piano fosse imputabile a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal proprietario, il Giudice ha escluso l’applicazione dell’art. 1126 c.c. che riguarda solo le ipotesi di danni dovuti alla omissione di riparazioni del lastrico o terrazzo dovute a vetustà.

Ne consegue la responsabilità del solo proprietario del lastrico solare o terrazzo a livello, quale custode del bene e non anche, sia pure in via concorrenziale, del condominio, alla luce del principio di diritto secondo cui:

” La disposizione dell’ art. 1126 cod. civ., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario.

In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi (nella specie: imperfetta impermeabilizzazione e difetti nei canali di scarico delle acque piovane che avevano invaso le proprietà sottostanti) la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio, il quale è obbligato ad esguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminare i vizi costruttivi originari.” (Cass. n. 8669/1990; Cass. n. 23680/2021; n. 15300/2013; n. 9084/2010; n. 6060/1998).

Fonte: https://www.condominioweb.com/tracimazione-delle-acque-dal-terrazzo-di-proprieta-esclusiva-danni-alla.19702#2