In condominio si può trasformare una cantina in appartamento? I limiti “condominiali” e quelli urbanistici

In condominio si può trasformare una cantina in appartamento? I limiti “condominiali” e quelli urbanistici

Spesso i proprietari di un’unità immobiliare ubicata in condominio – per motivi di carattere personale o alle volte più semplicemente per ottenere un maggiore introito per il caso di compravendita – decidono di mutarne la destinazione d’uso

La trasformazione da cantina ad appartamento: il problema articolo 1122 c.c.

Bisogna ricordare che l’articolo 1122 c.c. non impedisce al singolo condomino di imprimere alla sua proprietà esclusiva una determinata destinazione, poiché la norma vieta soltanto di compiere, nell’unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, opere che possano danneggiare le parti comuni dell’edificio, non già opere che consistano nella semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro.

Ne consegue che, se la specifica destinazione della proprietà esclusiva del singolo condomino sia stata ottenuta mediante la realizzazione di opere che arrechino pregiudizio alle parti comuni, si verifica la violazione dell’art.1122 c.c.: in tal caso, correttamente, il giudice inibisce la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli, se una domanda in tal senso sia stata ritualmente proposta.

È pacifico, quindi, che non sia consentito ad un condomino di trasformare la cantina in abitazione se determina un peggioramento dell’estetica della facciata, risolventesi anche in pregiudizio economicamente apprezzabile per il decoro abitativo generale dell’edificio, posto in zona residenziale.

Del resto, il concetto di danno, cui la norma sopra detta fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o dell’intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine estetico, per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato.

Il problema regolamento di condominio: le insidiose clausole di natura contrattuale

La giurisprudenza è costante nell’ammettere la possibilità per i condomini, nell’ambito della loro autonomia negoziale, di introdurre, attraverso il regolamento di condominio, particolari limitazioni al contenuto dei rispettivi diritti di proprietà esclusiva; così clausole del regolamento possono impedire il cambio di destinazione delle unità immobiliari facenti parte del caseggiato.

Tali clausole, avendo carattere convenzionale, ai fini della loro validità, se deliberate in assemblea, devono essere approvate all’unanimità. Se contenute nel regolamento del costruttore, tali disposizioni possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica.

Trasformazione di cantina in appartamento: il problema urbanistico (Tar Sardegna 510/2022)

La destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione.

È bene sottolineare che la destinazione d’uso in questione è quella consacrata nel titolo edilizio rilasciato per la sua realizzazione e non quella a cui lo stesso è adibito in via di fatto dal proprietario. Quindi un locale di sgombero e cantina rimane tale anche se di fatto il proprietario lo utilizza come abitazione.

In ogni caso il mutamento di destinazione d’uso da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra (da non residenziale a residenziale) rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (Tar Sardegna, sez. I, 15 luglio 2022, n. 510; Tar Campania, Napoli, sez. VI, 19 luglio 2021, n. 4999, sez. III, 3 gennaio 2020, n. 3, Tar Liguria, sez. I, 26 luglio 2017, n. 682). In particolare, in mancanza del permesso di costruire, il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, qualora comporti – come nel caso in questione (da cantina ad appartamento) – un aggravio del carico urbanistico, è suscettibile di misure ripristinatorie (ordine di demolizione) per consentire all’ente locale di gestire in modo ordinato, equo e proporzionato i carichi urbanistici complessivamente considerati.

Del resto tale rilevante modifica dello stato preesistente (sia in termini urbanistici di aumento del carico che in termini edilizi) non può certo qualificarsi alla stregua degli interventi minore. Si consideri poi che l’accertamento del mutamento di destinazione d’uso per difformità rispetto al titolo abilitativo va effettuato sulla base dell’individuazione di elementi univocamente significativi, propri del diverso uso cui l’immobile è destinato e non coerenti con la sua originaria destinazione. È chiaro infatti che se in una cantina il condomino ha realizzato nuove rifiniture, ricavato uno o più bagni, arredato il locale con mobili tipici di un’abitazione, il mutamento di destinazione è innegabile.