Rapporti tra amministratore e condomini e diritto dei consumatori

Rapporti tra amministratore e condomini e diritto dei consumatori

Nei rapporti tra amministratore e condòmini si applicano le regole dettate in materia di diritto dei consumatori.

Il condominio non è un consumatore, ma nulla osta a che i giudici nazionali possano considerarlo soggetto alla disciplina più favorevole disposta a tutela dei consumatori nei rapporti coi professionisti.

I condòmini, anche se usano le loro abitazioni promiscuamente (es. per lo smart working), sono a tutti gli effetti consumatori e come tali debbono essere considerati nei rapporti con l’amministratore di condominio, se questi svolge la sua attività professionalmente. Se possa esserci rapporto contrattuale diretto tra amministratore e condòmino è questione che va deve essere risolta caso per caso.

Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunta la Corte di Giustizia dell’Unione Europea con la sentenza 27 ottobre 2022, causa C-485/21.

Consumatori, professionisti e disciplina applicabile

L’Unione Europea (prima di essa la Comunità Europea), nell’attuazione delle proprie politiche tese alla creazione del mercato comune ha dettato regole finalizzate a disciplinare in rapporti tra consumatori e professionisti.

La ratio di vari interventi normativi è stata sempre finalizzata ha riequilibrare dei rapporti che vedono una costante asimmetria (informativa ed economica, in primis) tra consumatore e professionista in grado di influenzare negativamente l’andamento del mercato. Il consumatore è il contraente debole e va maggiormente tutelato.

Il diritto civile italiano ha grandemente beneficiato dell’opera del Legislatore europeo, s’è vero, com’è vero, che larga parte della normativa interna è di derivazione prettamente comunitaria.

Dato questo contesto, è utile rammentare che per consumatore deve intendersi la persona fisica che agisce (prevalentemente) per scopi estranei alla propria attività professionale, mentre il professionista è chi agisce nell’ambito della propria attività professionale, imprenditoriale o commerciale.

Allorquando questi parti concludano tra loro un contratto si applica la disciplina più favorevole per il consumatore. In Italia tali norme sono contenute nel d.lgs n. 206/2005, altrimenti noto come codice del consumo. L’esempio forse più noto è quello che riguarda le così dette clausole vessatorie.

Condominio e diritto dei consumatori

Com’è noto il condominio non è una persona fisica. Non è nemmeno una persona giuridica, almeno non nell’esperienza italiana.

Il condominio è considerato centro d’imputazione d’interessi distinto dai suoi partecipanti, ma non un autonomo soggetto di diritto.

Non mancano sentenze tese a considerarlo tale (in ragione di alcuni indici normativi, es. il richiamo al patrimonio, che dovrebbe far concludere in questo senso): come si suole dire, la questione è aperta.

Cionondimeno, in attesa di una definitiva, semmai vi sarà, presa di posizione legislativa, sovente ci si è posti la domanda relativa alla qualificazione del condominio quale consumatore. Al riguardo la nostra giurisprudenza, di merito e di legittimità, è sostanzialmente favorevole all’equiparazione condominio = consumatore.

Alcuni distinguo sono emersi in relazione alla composizione della compagine; si è detto che laddove il condominio sia in maggioranza composto da professionisti, allora non possa essere considerato consumatore.

La giurisprudenza europea, chiamata a pronunciarsi in materia, proprio su sollecitazione di un giudice italiano (Tribunale di Milano) ebbe modo, correva l’anno 2019, di affermare che il condominio non può essere considerato un consumatore alla luce dell’impossibilità di considerarlo come una persona fisica, ma che nulla vietata ai giudici nazionali – nel caso di specie a quello italiano – di considerare applicabile al condominio la disciplina del diritto dei consumatori nei rapporti con i fornitori.

Amministratore condòmini e diritto dei consumatori

A distanza di poco più di tre anni da quell’arresto, la Corte di Giustizia dell’Unione Europea è tornata sull’argomento condominio/consumatore, ma lo ha fatto in un’ottica diversa, ossia quella della disciplina applicabile nel caso di rapporti tra amministratore e condòmini.

Dopo aver esaminato la normativa comunitaria e quella del paese interessato (in questo caso la Bulgaria), la Corte unionale ha affermato il seguente principio (valevole in via generale, in ragione dell’interpretazione del diritto europeo): “una persona fisica, proprietaria di un appartamento in un immobile in regime di condominio, deve essere considerata un «consumatore», ai sensi di tale direttiva, qualora essa stipuli un contratto con un amministratore di condominio ai fini della gestione e della manutenzione delle parti comuni di tale immobile, purché non utilizzi tale appartamento per scopi che rientrano esclusivamente nella sua attività professionale”.

La questione che la Corte di Giustizia pone al centro al fine dell’applicazione del principio attiene alla possibilità di considerare il condòmino parte del contratto con l’amministratore. È evidente che alla luce di questa considerazione possa riaprirsi quella mai sopita disputa afferente agli effetti giuridici del contratto tra condominio (condòmini) ed amministratore: essi si riverberano direttamente sui condòmini, che in ragione di ciò possono essere considerati singolarmente parti contrattuali? Il carattere personale dell’azione di revoca giudiziale è un indice che lascerebbe propendere per questa soluzione.

Da ciò ne discende che i contratti di amministrazione, specie quelli predisposti da società su moduli e formulari, potranno essere oggetto di valutazione sotto il profilo del rispetto del diritto dei consumatori nel rapporto diretto tra amministratore e condòmino, sempre che questo sia considerato parte del contratto.

Fonte: https://www.condominioweb.com/rapporti-tra-amministratore-e-condomini-e-diritto-dei-consumatori.19916#2